21世纪经济报道记者吴斌 上海报道
在二手房供应短缺之际，美国新房需求得到部分支撑。
当地时间2月26日，美国商务部公布的数据显示，美国1月新屋销售环比增长1.5%，同比增长1.8%，经季节性因素调整后为年化66.1万户，低于预期的68.4万户。此外，1月新房供应量攀升至45.6万套，为一年多来的最高水平。
房价方面也喜忧参半。美国1月新屋价格中位数为42.07万美元，同比下降2.6%，连续五个月走低。不过，随着建筑商减少包括降价在内的刺激措施，价格下降速度较此前有所放缓。
从种种迹象来看，美国楼市的“冬天”仍未过去。居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，开年第一个月美国楼市就遇到了寒冬，房贷利率有所反弹，给去年年底一度跃跃欲试的买家们浇了一盆冷水，高首付和高月供使刚需无法“上车”。市场认为美联储首次降息至少要等到年中，今年楼市“小阳春”或将姗姗来迟。
二手房供应短缺支撑新房需求
尽管美国1月新屋销售增幅低于预期，但二手房供应短缺仍是市场关键支撑。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，美国1月成屋销售总数年化400万户，高于预期的397万户和去年12月的378万户。1月成屋销售环比上涨3.1%，为近一年来最大涨幅。
截至1月底，有101万户待售房屋，较2023年同期增加3.1%。按照目前的销售速度计算，需要约3个月的时间消耗市场上的供应量，远低于5个月的库销比，暗示市场供应紧张。
当前美国房贷成本仍是两年前的两倍，这让许多已经锁定低利率贷款的业主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量低于正常水平。在供应短缺推动下，1月售出成屋的中位价为37.91万美元，同比上涨5.1%，创下1月同期历史最高。
此外，1月份首次购房者占28%，而历史上首次购房者一般占市场的40%左右，这表明许多刚需被挤出市场。对比来看，高利率下全款买房能省下巨额利息，1月全款买房占总销售的32%，为近十年最高。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，虽然房屋销售仍大幅低于几年前，但1月份的月度增长是供应和需求增加的开始。与去年晚些时候相比，购房者正在利用相对较低的房贷利率。中等价位的房屋出现多个买家很常见，许多房屋仍然在一个月内售出。
从地区来看，美国所有四个地区的房价均出现上涨，有16%的房屋最终售价高于标价。同时一些地区仍面临不小挑战，安萨里举例称，此前佛罗里达是投资者热衷的地区之一，疫情期间这里的房价大涨，但现在风水轮流转，疫情期间从昂贵的大城市搬到这里的一些员工不得不回到大城市办公楼上班，相当数量的佛州海景房或将打折上市，寻找买家接盘。
美国楼市能否迎来“小阳春”？
随着利率高企，买家观望，卖家惜售，过去一年多美国楼市几乎陷入深入冻结状态，同时有限的房屋供应使得房价仍然居高不下。美国楼市今年还能迎来“小阳春”吗？
位于华盛顿的Evergreen Properties（长荣地产）副总经理陈宏明对21世纪经济报道记者表示，现在市场上的房屋数量还是偏少，利率锁定效应还在影响换房，人们很难放弃此前锁定的3%房贷利率，如今7%左右的房贷利率导致月供飙升，换房可能会不堪负担。不过，由于市场上的房屋库存不足，今年春天部分房源加价和抢房的现象还会持续。
一方面，由于房屋建筑商和买家利用今年年初较低的按揭贷款利率，美国1月份新房销量小幅上升，按揭贷款利率下降提振了房屋建筑商的信心，也推动了市场销售，美国房地产行业在2024年迎来了良好的开局。另一方面，由于美联储并不急于降息，房贷利率近来再次上升，这可能会令房地产市场的增长势头昙花一现。
高企的房贷利率意味着未来潜在的“小阳春”岌岌可危。美国抵押贷款银行家协会（MBA）2月21日公布的数据显示，截至2月16日当周，美国30年期固定抵押贷款合同利率上升19个基点至7.06%，自去年12月初以来首次跃升至7%以上，也是去年10月以来最大单周涨幅。
在安萨里看来，新建的多户出租房值得投资者留意。疫情期间的低利率让很多开发商在这个领域启动了大批项目，今明两年将建成入市。但由于近年贷款利率高涨，开发商无利可图便不再开发这类项目，所以这批房型的供应在2026年以后将告罄。现在美国年轻一代的租房意愿为历史最高，他们跟前几代人不一样，认为租房可以接受。
高房价产生连锁反应
尽管美国楼市面临高利率巨大压力，但紧俏的供应仍让房价保持在相对高位。
在高利率和高房价双重冲击下，买房难催生了租房热，楼市降温不及预期产生了一系列连锁反应。PIMCO（品浩）董事总经理兼经济学家Tiffany Wilding对21世纪经济报道记者分析称，尽管最近30年期固定利率抵押贷款从去年10月约8%的峰值降至目前略高于7%的水平，但在美国购房的可负担性仍然很低。随着越来越多买不起房的人选择租房，房租应该会持续走高。
Wilding还表示，单户独立式住房供应不足，买不起房的家庭正被迫转向租房市场，业主等值租金可能要到2025年才能更充分地反映后疫情时期租赁市场的水平。
需要警惕的是，核心消费者物价指数最大组成部分是业主等值租金，占比达24%。Wilding预计，未来业主等值租金或会继续放缓，但发展路径可能会比许多人预期的要缓慢、崎岖，就像1月份业主等值租金意外飙升一样。
展望未来，Wilding对记者分析称，业主等值租金的高企或导致通胀不会迅速回落至美联储2%的目标，这也有可能推迟美联储降息的时间表，降息的速度或比市场目前预期的更慢。
芝商所美联储观察工具显示，美联储最早6月才会降息，而且并非板上钉钉，概率约为60%。与此同时，市场对今年美联储全年降息的次数已经暴跌至3次，和美联储点阵图的预测已经基本持平。