上海土拍収官激戦：貝殻勝象嶼宸嘉豪補倉

hecgdge4 · 发表于 3 天前

12月30日から31日にかけて、上海土地市場は第8回の譲渡活動を行い、7つの住宅地が徐匯、長寧、宝山、奉賢、自由貿易区臨港新区などに分布し、総落札価格は164億8000万元に達した。
最終的には、7つの区画のすべての譲渡が完了し、合計192.3億元の収入があった。
宸嘉豪賭け徐匯龍華
今回の土拍の中で、最も見どころがあるのは民間企業宸嘉の「硬剛」国央企業で、重金が徐匯龍華の芝居を押注していることだ。
徐匯区S 030501ユニットN 06-22区画は内中環間に位置し、発展が成熟した龍華プレートに位置し、周辺は整備され、区画の初値は31.3億元、譲渡面積は約2.19万平方メートル、容積率は1.59まで低く、中環内の低密配置は住宅企業の将来のハイエンド住宅建設に大きな想像空間を提供した。
さらに重要なのは、龍華プレートは今年新たに誕生した国内最高単価の「地王」である徐匯区斜土街道xh 128 D-07プレートが属する徐匯浜江プレートから遠くない。クランクイン前、市場は2つの土地を一緒に比較することが多く、熱は低くないと予測している。
正式にクランクインした後、4人の競売人宸嘉発展、保利発展、中海+徐匯城投連合体、招商+越秀連合体は、入札は潔く、土地を取る意欲は強く、オファーは絶えず更新され、値上げ幅も最初の200万元から徐々に1000万元に上昇した。
101ラウンドのオファー、50分以上の激しい競売を経て、区画は中止価格43.82億元に達し、割増率は約40%だった。規定に基づき、競売人は中止価格を受け入れるかどうかを確認し、「高品質建設」の指標を競う段階に入る必要がある。この時、保利発展、中海+徐匯城の投連合体は手を挙げて放棄を示し、他の2軒は再戦した。
上海中原地産首席アナリストの盧文曦氏によると、一部の住宅企業は高品質建設への投資を重視しており、開発コストを増やし、利益空間を圧縮することができるという。
最終的に、宸嘉は43.82億元の上限価格、7000元/平方メートルの標準装備、1840平方メートルの公共サービス施設面積の代価で土地を摘出し、招商+越秀連合体は惜敗した。12.6万元/平方メートルを超える成約ビルの価格も「将来の市場参入には20万元の衝撃が期待される」と推測されている。
土地を持つ宸嘉発展は若い不動産企業で、設立から4年が経ったばかりで、上海で口コミが分化している。
その操盤の普陀長風プレートの嘉佰道は今年5月に購入し、422軒の住宅源は1000組の購入を受け、一時は当時のネット赤皿に躍り出、製品開発に優位性を備えていた。しかし、購入期間中、販売所の材料審査周期が長く、材料を複数回却下したことなどの理由で、住宅購入者は「人篩客」が存在すると考え、権利擁護事件を引き起こした。
今回は国央企業を抑えて徐匯竜華の地塊を獲得し、宸嘉の発展は「嘉佰道」を再建したいかもしれない。
企業調査によると、宸嘉発展の法定代表者は郭斌氏で、崔帥は理事長、梁飛は監事を務めた。3人はこれまで中海で働いていた。その中で、崔帥は中海地産上海会社の社長を務め、梁飛は副社長を務め、郭斌は中海地産海南会社の社長を務めたことがある。「中海古将」が刀を執ったことも、重金摘地のために少し下気を加えた。
宸嘉発展のほか、民間企業の貝殻傘下の貝好家も斬った。奉賢区奉賢新城の10ユニット17-02地塊を獲得し、成約総額は6億9700万元、割増率は13.89%、ビル面に換算して約2万2800元/平方メートルだった。市場では、この区画はレール交奉賢新城駅から500メートル以上離れており、かつ街の隔ては龍湖天街であり、生活雰囲気が濃厚で、住宅購入を必要とする人に適していると考えられている。
貝殻が宅地開発分野に足を踏み入れたのは初めてではない。今年9月、貝好家は成都錦江区金融城の3期を11億元近くで獲得したことがある。当時、同社によると、プロジェクトはハイエンド住宅製品に構築され、全プロセスは貝好家チームが自主的に操作する予定だという。
今回初めて上海に登場したのも、一線都市で土地を手にするのは初めてで、ルーベンヒ氏は貝殻の最大の優位性はマーケティングにあり、地域内の中古住宅の取引が活発で、会社は多くの顧客を蓄積しており、しかもプロジェクトの量は大きくなく、流量型製品はその企業が先に上海で手を練習するのに適していると考えている。
これらの住宅企業の競合地も市場により多くの積極的な信号を伝えている。盧文曦氏は、不動産市場の安定、市場感情の回帰に伴い、不動産企業の将来の市場の安定に対する自信が強まっていると評価した。
金茂、招商プラスヤード補充倉庫
民間企業が摘出に現れると同時に、国央企業のいくつかの「古い顔」も積極的に倉庫を補充している。
第8陣の土拍では、中央企業の金茂が帽子の手品を上演し、3つの宝山の地塊をすべて手に入れた。
具体的に見ると、宝山区N 12-0402ユニットK 1-11地塊と宝山区N 12-0402ユニットD 1-04地塊は比較的近く、いずれも宝山淞南プレートに位置し、外環内にあり、地下鉄計画の予想がある。数回の競売後、金茂+招商蛇口連合体はこの2つの土地を相次いで獲得し、成約価格はそれぞれ43.07億元、29.29億元で、割増率は16.03%、14.86%だった。
もう一つの宝山区BSP 0-0801ユニット13 A-01、02 aA-04地塊は底値で取引され、金茂は楊行都市建設、宝冶と協力して落札し、取引価格は31億1600万元だった。全体的に見ると、3つの区画の合計総額は103億元を超え、総譲渡面積は24万平方メートルを超えた。
これは金茂にとって、上海での土蔵圧力を大きく緩和した。
中報によると、金茂が2024年までに上海で獲得した不動産開発プロジェクトは5つあり、上海中環金茂府プロジェクト、静安天悦プロジェクト、横沔二陣地08-02地塊、普陀金茂府プロジェクトと未来城プロジェクトで、合計販売可能面積は約71万平方メートル。このうち、中環金茂府、横沔の2陣地08-02地塊は今年何度も開場していた。
しかし、ここ2年はあまり獲得されておらず、昨年7月、金茂は中環金茂府プロジェクトを獲得し、1年余りぶりに今年11月に華潤と共同で住宅を建設し、最低価格の15億8100万元で普陀桃浦地塊を獲得した。今回は3城続けて下り、備蓄食糧を適時に増やした。
倉庫を補充し続けているのは企業誘致だ。今回、金茂氏が摘み取った2つの宝山宅地のほか、越秀氏と手をつなぎ、1つの長寧地塊を手に入れ、成約価格は21.83億元、割増率は24.54%だった。3つの区画の合計関連金額は94億元を超えた。
春風に乗って得意になる人もいれば、残念に思って帰る人もいる。
第8ロットのうち、中海と保利発展はいずれも徐匯竜華地塊と長寧地塊を撮影し、一粒も収穫がなかった。象嶼の不動産は奉賢新城の土地に応募し、最終的に貝殻に敵わなかった。
注意しなければならないのは、今回倉庫を補充できなかったことで、中海不動産の立場は少し気まずいように見えることだ。
前11月、中海不動産は521億6400万元の権益売上高で、克而瑞上海の不動産企業の権益売上高ランキングの首位を占め、2位を開けて292億元を超えた。これは主に中海領邸と中海順昌玖里の2つの高級豪邸プロジェクトのヒットのおかげだ。
しかし、2023年の年報によると、中海不動産の上海での建設プロジェクトは中海領邸、中海順昌玖里/恒昌玖里、海上と集の3つしか残っておらず、現在続々と脱化している。2024年、それは第6、第7ロットの土拍の中で、それぞれ1つの楊浦定海コミュニティの地塊を摘出し、合計譲渡面積は約4万平方メートルで、「弾薬」の補充は明らかに不足している。来年も連覇できるかどうかは、今後の獲得状況を静観しなければならない。
第8陣の土拍が幕を閉じたことに伴い、上海の2024年の土地市場も正式に閉鎖された。
中指研究院のデータによると、2024年に上海の集中供給地は計48軒の宅地を譲り渡し、総譲り渡し建面は337万3600平方メートル、土拍成約総額は1321億6200万元で、昨年に比べて大幅に減少した。

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