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  在过去短短24小时内,伴随着美联储执拗喊话“3月不降息”的背景声,横跨全球三大洲的银行集体发出有关商业地产的损失警告,其中有两家银行的掌门因此辞职。
  以北京时间为基准,顺序大概是这样的:
  周三晚间,纽约社区银行报告巨额贷款损失,其中也有一部分与商业地产项目有关,股价因此大跌超37%。因为这家银行曾在去年接手暴雷的签名银行,使得这一事件格外引人关注。截至发稿,纽约社区银行周四继续下跌13%,整个美国区域银行板块一同风声鹤唳。
  周四一早,位于日本东京的青空银行(Aozora Bank)披露,由于与美国商业地产有关的损失,公司预期截至今年3月的财年将净亏损280亿日元(约合13.59亿人民币),此前预期盈利240亿日元。
  青空银行同时宣布,总裁兼CEO谷川启(Kei Tanikawa)将去职,4月1日生效。受此消息影响,青空银行股价周四下跌21.49%。
  这里有一个冷知识:与A股不同,日股对于涨跌停的限制是按照股价所在的区间,划定日内价格波动的范围。举例而言,青空银行前一交易日收盘价为3257日元,所以今天跌700日元已经达到极限。而到周五,青空银行最多只能再跌500日元。
  周四晚些时候,瑞士宝盛集团(Julius Baer)宣布,公司因借给奥地利私营地产公司Signa Group的贷款,计提接近7亿美元的损失拨备。同时,宝盛宣布CEO Philipp Rickenbacher辞职,同时宣布关闭与这笔贷款有关的私募信贷业务。
  同样在周四,德意志银行也宣布,在四季度将美国商业地产贷款的损失拨备,同比翻5倍至1.23亿美元。
  欧美商业地产的麻烦恐刚开始
  银行与地产之间的紧密关系并不难理解:地产开发商和地产持有人,往往会与银行展开融资业务。所以当商业地产使用率和估值下降的时候,银行也站在风暴袭来的前排。
  在这一系列事件中也呈现出鲜明的特点:欧美商业地产问题的冲击,对于中小银行、区域银行更为明显,但对宝盛、德银这种百年大行影响相对有限,周四这两家银行的股价还因为各种利好明显上涨。从另一个角度来看,小银行的商业地产贷款占比,也要比超级大行明显高出一截。
  正因如此,当美联储明确表态“不急着降息”后,大家迅速将忧虑的目光投向这个板块。
  金融数据供应商Trepp的追踪器显示,光是美国,到2027年底前就有2.2万亿美元的商业地产贷款到期。面对美国政策利率突然暴涨的情况,许多银行也在过去两年给予一些贷款短期展期,将清算日期稍稍往后推了一点。
  由于商业地产贷款的周期往往在5-10年间,所以即将到期的大部分贷款都是高房价、低利率时期发放的。美联储咬定不降息越久,就会有越多的地产持有者因难以负担“借新还旧”的压力躺下。
  投资银行Guggenheim的首席投资官Anne Walsh上个月曾在达沃斯指出,商业地产里办公楼领域的痛苦才刚开始。她指出,中小银行将在未来24个月内面对大量办公楼贷款的再融资。这种情况可以被视为银行业的滚动式衰退,可能会持续一段时间。
  美国的麻烦辐射日本
  过往讨论美国商业地产面对的高利率问题时,普遍关注的是美国地区银行的承受能力。但青空银行的暴雷,则展现出美国商业地产的麻烦,存在“辐射海外”的风险。
  青空银行的资产规模接近550亿美元,在日本大概算是中等规模的区域性银行,也排不进日本的系统重要性银行。就是这样一家银行,在美国的办公楼贷款余额达到18.9亿美元,占到整个银行贷款组合的6.6%。青空银行强调,该行在美国的商业地产贷款都集中在芝加哥、洛杉矶这样的大城市。
  在这背后,也是日本投资者重回美国商业地产市场的身影。根据MSCI的数据,截至去年12月中旬,2023年日本投资者总共在美国商业地产上花了37亿美元,较前一年翻倍,并达到2016年以来新高。
  除了直接参与地产交易外,也有不少日本资金通过房地产基金进入美国市场。最具有代表性的是,从2018年开始涉足房地产基金的日本政府养老金投资基金,2023年分别向黑石、Brookfield的房地产基金各承诺投资5亿美元。
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