자금관리거두인 태평양투자관리회사 (PIMCO) 는 최근 미국에서 더욱 많은 지역성은행이 도산할것으로 예측했다. 왜냐하면 이런 은행들의 장부상의 문제상업부동산대출이"매우 집중"되였기때문이다.
PIMCO의 글로벌 개인 상업 부동산 팀을 총괄하는 John Murray 이사장은 상업 부동산 (CRE) 분야의 대변자로서 미국 지역 은행들이 직면한"진정한 곤경의 물결은 이제 막 시작되었다"고 언론에 말했다.CRE는 사무동, 쇼핑센터, 호텔 등 각종 상업물업을 포함한 비주거성격의 부동산을 말한다.
Murray는 연준의 금리 인하에 대한 불확실성이 CRE 산업이 직면 한 도전을 악화시켰으며 높은 대출 비용이 평가를 낮추고 디폴트를 유발했으며 이로 인해 대변자인 지역 은행들이 매각하기 어려운 자산에 갇혔다고 설명했다.그는 대형 은행들이 더 이상의 손실을 피할 수 있도록 양질의 자산을 매각해 왔다고 말했다.
그는 지난 18개월 동안 그의 팀이 일부 미국 대형 은행들이 매도한 CRE 대출을 사재기해 왔다고 덧붙였다."그러나 부실 대출이 만기로 인해 증가함에 따라, 우리는 은행이 문제의 대출 노출을 줄이기 위해 이러한 더 도전적인 대출을 판매 할 것으로 예상합니다."
지역은행들은 이런 불안에 특히 민감하다. 올해 초 뉴욕커뮤니티뱅크 (NYCB) 가 대차대조표를 지탱할 외부 자본을 구한 것으로 드러나 위기를 초래한 중요한 문제는 상업용 부동산과 관련돼 있다. 사건은 외부 투자자들이 10억 달러 이상을 투자한 것으로 끝났다.
은행의 입장에서 볼 때, 담보자산 가치의 하락은"대출 가치비"의 상승을 초래할 수 있는데, 즉 대출 금액과 실제 담보물 가치의 비율이 증가하는 것이다.극단적인 경우에는 대출금액이 담보를 초과하는 부동산시가까지 나타나 은행의 자산구조에 압력을 가할수 있다.
올해 3 월 MSCI Real Assets는 보고서에서 지역 은행이 최근 몇 년 동안 상업용 부동산 차입자에게 추가 선지급을 요구하지 않은 유일한 은행이라면서 자산 평가 하락에 대한 취약성을 부각시켰다.지난주 Axos Financial Inc.는 빈 기관인 힌덴버그 연구에 의해 이러한 이유로'저격'에 성공했다.
MSCI 리얼 어셋 보고서는 은행들이 올해 약 4천410억 달러의 만기 부동산 부채에 직면할 것으로 전망했다.Murray는 규모가 큰 은행의 CRE 대출이 2008 년 위기 이후 제한되었으며 부동산 위험 노출로 인해 체계적인 파산이 발생할 가능성은 거의 없다고 밝혔다.
이와 동시에 많은 저당부동산투자신탁기금은 자체에 문제가 존재하여 점차 소외되여 그들이 새로운 투자를 위탁판매하는 능력을 제한하였다.스타우드 리얼 에스테이트 인컴 트러스트는 지난달 자산 매도를 피하기 위해 유동성을 유지하기 위해 주주들의 투자 철회 규제를 강화했고, 블랙스톤 산하 590억 달러 규모의 재산 신탁 펀드의 투자 철회 요청도 늘었다.
머레이는 주요 공공 모기지 부동산 투자 신탁 펀드의 대출 물량이 2021년 수준보다 70% 감소했다고 밝혔다."자본시장과 펀더멘털의 관점에서 볼 때, 금리 상승은 침체 압력과 결합하여 상업용 부동산에 진정한 도전을 가져왔다."