미국 부동산 시장 붕괴 조짐 재현, 거래량 2008년 금융위기 이후 최악
사진 출처: 비주얼 차이나
문 김 염
미국 부동산 시장의 심각한 둔화는 이미 1년 넘게 지속되었다. 이 추세는 줄곧 완화되지 않았다. 이와 동시에 미국 장기 국채 수익률은 잇달아 10여 년 만에 최고치를 경신했다. 전 세계 자본시장의 기준금리인 10년 만기 미국 채무 수익률은 한때 4.9% 에 육박하여 모기지 금리가 고공행진을 하다가 최근 23년 만에 최고로 치솟았다.이런 요소들이 힘을 합쳐 미국 주택 판매를 서브프라임 모기지 (비우량 주택담보대출) 사태 이후 최저 수준으로 끌어올렸다.
10월 18일 미국 채권은 다시 대규모 매도를 당해 기준 10년 만기 미국 채권의 수익률이 5% 에 육박했고, 10년 만기 미국 채권의 수익률은 11.8포인트 급등한 4.845% 로 2007년 7월 25일 이후 가장 높은 마감 수준을 기록했다.30년 만기 미국 채권시장에서 종가 금리는 4.927%로 10월 6일 4.973%의 2007년 이후 수익률 최고점에 버금갔다.단단금리는 더욱 무섭게 올라 2년 만기 미국채 수익률이 한때 14포인트 오른 5.24% 로 2006년 이후 17년 만에 최고치를 경신했다.
금리가 계속 상승하는 배경에는 미국 정부의 채권 수요 감소에 대한 시장의 최신 경고 신호가 있다. 이날 3개월 만기부터 30년 만기까지 미국 채권의 수익률이 전반적으로 높아졌다.그 중 3년 만기, 5년 만기, 7년 만기 미국 채권의 수익률은 모두 15포인트 치솟았다.시장이 미국 연방준비제도 (Fed · 연준) 가 계속 금리를 인상할 것으로 예상했기 때문에, 미국 주식 3대 지수는 모두 하락했다.미국 채권의 수익률이 높아지는 가운데 미국 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 금리도 이번 주 단숨에 8%를 돌파해 2000년 중반 이후 처음이다.
이 극단적인 고금리 수준은 미국 부동산 시장의 거래에 더욱 충격을 줄 가능성이 높다.장기적으로 구매자가 선불금의 20% 로 40만 달러 상당의 집을 사면 현재 월 주택담보대출 지출은 2년 전보다 1000달러 가까이 더 많아진다.
현재 미국의 잠재적 주택 구매자와 집주인은 모두 고금리에 시달리고 있다. 주택 구매자는 사고 싶지만 살 수 없다. 모기지 금리가 상승하는 속도는 주택 구매 욕구가 있는 대부분의 사람들을 거절한다.집주인은 몇 년 전의 저금리 주택담보대출을 끼고 있어 집을 팔 자극 요인이 보이지 않는다.구매자와 판매자는 계속 반대 방향으로 행진했다.현재는 고소득이나 현금이 많은 사람들만이 집을 살 수 있다.주택 리베이트의 수석 이코노미스트 겸 수석 부사장 인 더그 던컨 (Doug Duncan) 은 모기지 금리가 상승하는 환경이 주택 활동을 계속 억제하고 2024 년까지 주택 부담 능력을 더욱 복잡하게 만들 것이라고 전망했다.
2009년 2분기 미국 가계담보대출 채무는 가처분소득의 65% 를 차지했고 금융위기가 시작됐을 때의 최고치는 100% 였다.부동산 자산 대비 모기지 채무 비율(즉, 대출 가치비)은 2023년 2분기에 27%였다."재경" 기자 김염 촬영
전미부동산중개인협회에 따르면 미국인의 주택 구입 부담 능력은 올여름 1985년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다.이코노미스트들은 2023년 중고 주택 판매량이 적어도 2011년 이후 최저 수준으로 떨어질 것으로 전망했다.당시 미국의 인구는 상대적으로 적었고, 미국 부동산 시장은 전례 없는 서브프라임 모기지 (비우량 주택담보대출) 위기의 암울함 속에서 완만하게 회복되었다.
부동산 중개업체 레드핀의 6월 분석에 따르면 미국의 약 92% 의 담보 집주인의 담보 금리는 6% 미만이다.Zillow에 따르면 미국의 80% 의 모기지 집주인의 모기지 금리는 5% 미만이다.30년 만기 모기지 금리가 8% 에 육박하면서 집주인들은 금리가 더 높은 또 다른 집을 사야 할 수도 있기 때문에 집을 파는 데 큰 관심이 없을 것이다.리얼토르닷컴에 따르면 9월 매물 재고는 지난해 같은 달과 비교해 4% 줄었다.
부동산 미국 회사에 따르면, 미국의 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 금리는 일전에 7.57% 로 상승했고, 8월 이후 약 50포인트 상승했다. 당시 미국 모기지 금리는 최근 1년 만에 처음으로 7% 를 넘었고, 주택 판매량도 1월 이후 최저 수준으로 떨어졌다.
미국기업연구소 (AEI) 의 에드워드 J. 핀토 (Edward J. Pinto) 선임연구원은 앞서 전 주택리미 (Fannie Mae) 의 집행관이었다. 그는 재경 기자에게"우리는 미국 역사상 가장 심각한 주택위기 중 하나를 겪고 있다.이로 인해 돌아갈 집이 없는 사람이 사상 최고치를 기록했고, 전 세대가 그들이 영원히 주택을 소유하지 않을 것이라고 확신했고, 후자는 미국 중산층에 진입하는 중요한 징표였다"고 말했다.
Redfin의 경제 연구 책임자 인 Chen Zhao에 따르면 2023 년 미국의 주택 판매 총량은 410 만 채 정도로 예상되며 이는 2008 년 리먼 브러더스가 도산하고 글로벌 금융 위기를 일으킨 이후 연간 판매량 중 가장 낮은 수준이 될 것입니다.Zhao는 모기지 금리가 계속 높은 수준을 유지할 수 있기 때문에 내년 판매량도 크게 반등할 것 같지 않다고 말했다.그녀는"우리는 상당한 기간의 냉동기에 직면 할 것"이라고 지적했다.
올해 미국 부동산 시장 거래의 불황은 금세기 초 10년 동안 부동산 거품이 꺼진 후의 이전 둔화와는 확연히 다르다.당시 미국 경제는 깊은 쇠퇴에 빠졌고 수백만 명의 집주인들이 담보물 환매권을 상실해 집을 잃었다.그러나 이번에는 대출 원가가 상승하고, 주택 가격이 여러 차례 최고치를 기록하였으며, 매물 주택 재고가 매우 제한되어 있기 때문에, 주택 판매 둔화는 사실 이미 1년 넘게 지속되었다.최근 모기지 금리가 빠르게 상승하면서 가장 확고한 주택 구매자를 제외한 다른 주택 구매자들이 거래 시장에서 퇴출되고 있다.
제한된 주택 재고, 높은 기업의 주택 가격 및 노동 부족은 지속적으로 미국 부동산 시장에 악재가 될 것입니다.주택 가격 증가가 여전히 소득 증가를 초과하기 때문에, 주택 구매자의 부담 능력은 미래에도 여전히 문제가 될 것이다."재경" 기자 김염 촬영
씨티그룹의 전 글로벌 외환 책임자인 딥매크로 (DeepMacro) 공동 창업자 겸 CEO 제프리 영 (Jeffrey Young) 은 재경 기자에게 미국이 더 높은 인플레이션 상태로 이동하고 있다고 지적했다.인플레이션 압력이 추세치보다 낮은 수준으로 떨어지는 것이 매우 짧은 기간이라는 점을 고려할 때 금리에 불리한 것으로 해석한다. 즉, 금리는 더 오를 것이다.
미국 인플레이션에 영향을 미치는 가장 큰 변수는 주택이라는 사실이 입증됐다.집세 상승세는 핵심 인플레이션의 주요 추진력이다.최신 인플레이션 데이터에 따르면 미국의 인플레이션은 여전히 완고하다: 미국의 9월 CPI는 전년 동기 대비 3.7% 상승하여 8월 성장률과 맞먹었고, 예상보다 3.6% 높았으며, 3개월 연속 반등했다;전월 대비 성장률은 8월의 0.6% 에 비해 0.4% 로 둔화되었지만 예상했던 0.3% 를 초과했습니다.핵심 CPI의 전년 동기 대비 성장률은 8월 4.3% 에서 4.1% 로 둔화됐습니다.핵심 CPI는 전월 대비 성장률이 8월의 0.3% 를 유지했다.미국의 9월 PPI는 전년 동기 대비 2.2% 증가해 예상치의 1.6% 를 크게 웃돌았고, 3개월 연속 예상치를 웃도는 상승으로 8월의 1.6% 에 비해 크게 반등해 4월 이후 가장 큰 전년 동기 대비 증가폭을 기록했다.PPI는 전월 대비 0.5% 상승해 예상치인 0.3%도 웃돌았다.핵심 PPI는 전년 동기 대비 2.7% 오른 2.3% 로 8월의 2.2% 보다 크게 반등할 것으로 예상됐다.핵심 PPI는 전월 대비 0.3% 증가한 0.2% 상승할 것으로 예상된다.
통화팽창이 예상을 초과한 원인은 다음과 같은 세가지 면에서 온다.
첫째, 주택중의 건물소유자등가임대료 (OER) 가 전월 대비 성장속도가 반등하고 둘째, 유가상승의 전도효과가 여전히 있으며 셋째, 주택이외의 서비스통화팽창의 점성이 여전히 남아있다.
CPI 주택지수는 주요 거소 임대료 (rent of primary residence) 와 건물주 등가 임대료 (owners'equivalent rent, OER) 두 가지 주요 항목을 포함하는데, 전자는 임대주택의 임대료에 대응하며, CPI에서 가중치는 약 7.6%, 후자는 자가주택의 원가를 반영하며 가중치는 약 25.6% 이다.9월 주요 거소 임대료는 전월 대비 0.5% 증가해 전월과 같았고, 건물주 등가 임대료는 전월 대비 0.6% 증가해 전월의 0.4% 보다 반등했다.후자의 반등은 CPI 주택 지수가 예상을 초과하여 상승하도록 추진했다.
정상적인 해에도 가을과 겨울의 부동산 시장은 종종 둔화되고 주택 가격은 일반적으로 연초보다 하락한다. 왜냐하면 많은 가정이 개학 기간에 이사하기를 원하지 않기 때문이다. 주택 구매자들은 휴가 기간에 쇼핑을 피하기 때문이다.전미부동산중개인협회에 따르면 2023년 한 해 동안 주택 판매량이 최종적으로 400만 채 미만을 밑돌면 1995년 이후 처음으로 이 정수 관문을 무너뜨릴 것으로 보인다.
미국 부동산 시장의 위축은 주택리미의 9월 조사에 따르면 16% 만이 지금이 집을 사기에 좋은 시기라고 답해 2010년 중반 이후 사상 최저치와 맞먹었다.모기지은행가협회에 따르면 미국 모기지 신청은 9월 하순에 1995년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌는데, 이는 향후 몇 달 동안 주택 판매가 계속 부진할 것으로 예상된다는 것을 보여준다.부동산 중개 사이트 리얼토르닷컴에 따르면 9월 오픈한 주택 중 18% 에 가까운 주택이 가격 인하를 보여 2022년 11월 이후 가장 높은 비율을 보였다.