新華財経上海10月10日電仲量聯行は10日、2024年第3四半期、上海のオフィスおよび小売不動産賃貸市場の活況度が改善されたとの報告書を発表した。
仲量聯行中国区研究部の姚耀総監は「賃貸料優遇はコスト指向の移転活動とオフィス賃貸市場全体のグレードアップを推進する主要な原動力となっている」と述べた。
上海の甲級オフィスビル市場では、2024年第3四半期、全市の純吸収量は152460平方メートルに上昇した。仲量聯行上海商業不動産部の朱熙東・シニア取締役は、「中央ビジネスエリアでは、保険会社、律所、科学技術インターネット企業などの内資企業が、現在有利な賃貸条件をつかんで大きな面積の移転活動を行っている。同時に、外資系テナントは慎重な姿勢を維持しており、多くのテナントは既存のオフィススペースの再賃貸を選択している」と述べた。
非中央ビジネスエリアでは、オフィスビル市場の純吸収量は103119平方メートルを記録した。一部のB級とA級オフィスビルの賃貸料格差が縮小するにつれて、より多くのB級オフィスビル内の高品質テナントはA級オフィスビルへの移転とグレードアップを検討している。
供給状況を見ると、第3四半期に上海で2つの甲級オフィスビルプロジェクトが竣工し、引き渡しられ、総建築面積は163856平方メートルを記録した。中央商務区内では、南京西路プレートはプロジェクトの竣工交付を記録し、総建築面積は91161平方メートルだった。新プロジェクトの引き渡しはさらに中央ビジネスエリアの空室率を押し上げ、前月比0.6ポイント上昇して16.2%になった。非中央ビジネスエリアでは1つのプロジェクトが竣工し、総建築面積は72,695平方メートルを記録した。新規竣工プロジェクトの賃貸予定は限られているが、賃貸料駆動下の移転・グレードアップ需要により、非中央ビジネスエリアの空室率は前月比0.5ポイント低下し、29.6%に達した。
賃貸料の面では、第3四半期の上海オフィスビルの賃貸料は依然として下落傾向にあり、全体の市場はテナント側の利益を維持している。仲量聯行は、新規供給による賃貸圧力と市場の限られた需要源により、所有者は慎重になっている：中央ビジネスエリアの賃貸料は前月比5.0%下落し、所有者たちは既存の賃貸率を維持するために、より多くの賃貸料を提供することで非中央ビジネスエリアのプロジェクトとの価格差を縮小し、非中央ビジネスエリアの賃貸料は前月比4.3%下落し、非中央ビジネスエリアの賃貸料の下落は一部のB級または園区のテナントのアップグレード需要を駆動し、同時に中央ビジネスエリアの一部のコスト駆動型テナントの移転意欲を強化した。
注目すべきは、賃貸料の譲渡以外にも、一部のオーナーは良質な顧客に賃貸成約を促進するために、より多元的な一括投入案を提供したいと考えていることだ。仲量聯行は、将来の大量の新規供給に対して、空室率の高いプロジェクトとプレートは賃貸料の下押し圧力に直面し続けると予想している。
投資市場では、2024年第3四半期、上海投資市場は28件の取引を完了し、成約総額は172億6000万元に達し、第2四半期の前月比14.3%増加した。成約項目のうち、金額が10億元以下の割合は79%に達した。一部の外資系機関や内資保険機関が動いているが、多くの投資家は慎重に見守ることを選んでいる。
取引別に見ると、事務資産は34%の出来高と46%の出来高宗数で投資市場のトップを維持している。小売不動産業も強い吸引力を示し、第3四半期の成約額は24%に達し、その中で外資機関は安定収益を求めるプロジェクトに積極的に入場し、純価値の高い人は法拍などのルートを通じて配置に成功した。同時に、17%を占める商業総合、12%を占める産業園区、6%を占めるホテルなどの資産も活発で、共に多元化した投資市場構造を構築した。
投資目的を見ると、市場は明らかに投資主導に回帰し、投資比は72%に達し、自家用比は28%だった。
第3四半期、外資は明らかな回帰傾向を示し、投資取引の占める割合は第2四半期の3%から37%に上昇し、積極的な動向は将来の資本の流れがさらに活発になることを予告している。買い手構成の面では、企業や純価値の高い人々の上海への投資意欲が顕著に上昇し、合計投資取引の割合は57.6%に達し、第3四半期の市場活性化を推進する重要な力となった。
仲量聯行華東区投資・資本市場責任者の孫翎氏は、将来的にはより多くの大型機関投資家が市場に復帰し、上海市場の取引量が新たな段階に入るよう共同で推進すると予想している。