中国の巨大な不働産バブルは崩壊しましたが、不働産市場の長期低迷にもかかわらず、住宅価格は大幅に下落していません。
原因の一部は、中国の多くの都市が過去2年間、住宅価格の安定を維持するために厳格な管理を実施しています。中国が規制を緩和し始めた今、その結果は計り知れません。
以前に数十の都市で実施された規定に基づき、地方政府は通常、未分譲の住宅に対して新築住宅の開発業者が10%から15%あるいはそれ以上の割引を提供することを禁止しています。一部の都市では、役人が中古マンションの下限価格を決めています。
ここ数週間、官営メディアでは、「今はこのような政策を放棄すべき時ではないか」という記事が出ています。中国南西部の成都では火曜日、中心部で新たに土地を売って建てた商品の住宅プロジェクトの制限価格を解除し、中古住宅の売買に対する政府の指導価格を解除しました。
制限価格政策をより広範囲に撤廃することは、開発業者が売れ残りの住宅在庫を整理し、巨額の負債を返済するための収入を増やすことに役立ち、それによって可能な回復のための条件を作ります。



しかし、これはまた、中国の住宅所有者のリスクに直面している住宅価格が大幅に下落し、消費者の信頼性に打撃を与える経済成長の弱さ、金融システムの安定を破壊する可能性があります。
中国中央銀行のデータによると、2019年時点で、中国の都市部世帯の住宅保有率は約96%です。多くの人にとって、家は最大の金融資産です。
ソシエテ・ジェネラル(Societe Generale)のチーフエコノミストである中国のyaao wei氏は、住宅価格のさらなる下落を許容し、市場の新たなバランスを達成することが合理的な方法だと述べています。しかし、これは冒険的な選択であり、状況がどのように発展するかは不確実性が大きいとyao wei氏は述べています。
不働産コンサルティング会社・中国指数研究院(China Index Academy)のデータによりますと、8月、全国100都市の新築住宅の平均価格は前年同月比2%下落し、2年前とほぼ変わりませんでした。百城の中古住宅の平均価格は2.4%下落しました。
一方、アメリカの住宅価格は2006年から2008年の間に20%近く下落しています。金融危機では、フェニックス、ラスベガス、サンフランシスコなどの市場で30%以上下落しました。
経済学者によると、中国の下限価格のメカニズムは住宅価格の大幅な下落を防ぐのに役立ちます。多くの買い手と売り手は、実際の市場価値に基づいて住宅価格を設定することができない時に取引をしたくありません。これは多くの不動産に価格がついていません。
非公式データによると、8月の中国の不働産上位100社の住宅の売上高は前年同期比34%減少し、4月以降の下落傾向が続いています。不働産販売の減速による痛みが経済全体に波及し、消費支出や建設活働を抑えています。
政策調整が進行中です
当初、政府は、開発者が新築住宅を販売する前に公示価格の承認を受けるようにし、価格を押し上げることを防いでいました。
2021年末に中国の不動産が深刻な低迷に陥ると、中国政府は各都市に不動産市場の「平穏で健全な」発展を確保するよう命じました。多くの都市(主に小さな都市)の地方政府は、その対策の一つとして、開発業者が政府に登録された当初の価格よりもはるかに低い価格まで住宅価格を下げることを禁止しました。
一部の都市では、価格の下限を原価より10 ~ 15%低く設定しているほか、一部の都市では、開発業者が「悪意的な値引き」をすることを禁止し、具体的にどのような割引が「悪意的」なのかを説明していません。
最近、中国政府は都市部の制限価格の緩和や撤廃を認めることができることを示唆するシグナルを出しており、中央政府は金利の引き下げなど、不動産市場への支援策を打ち出しています。
中国の住宅部を担当するメディア「中国不働産報」は8月20日、地方の政策決定者に制限価格政策の撤回を促す社説を発表しました。
この文章は、「建設会社に自主的な価格決定権をさらに与え、早期に資金を回収できるように、価格を下げるなどの自助努力ができるようにしなければならない」と主張しています。官営メディアの他の記事も同様の内容に言及しています。
一部の業界アナリストはこれに反発し、ストップ高の撤廃は危険すぎると他のメディアで議論しています。
中国メディアによりますと、広州では今月、開発業者が分譲価格について許可を求めることなく、自由にマンションを販売できるようになったということです。広州は昨年末にも、ストップ高の下限ラインを引き下げました。広州は中国南部に位置する人口1,500万人の製造業の町です。


4月、広州にあるマンションです。

記者は広州市の役人に連絡を取ろうとしましたが、結果が出ませんでした。
少なくとも10の都市が最近価格規制を緩和しています
雅安市は四川省西部の140万人の人口を持つ都市で、当地の都市部政府は8月、開発業者が共同購入モデルを採用して住宅を販売する際、共同購入の割引価格は15%の最大割引幅の制限を受けないと発表しました。東部の黄山市の住宅管理部門も、一度に10軒以上の住宅を販売した場合、価格管理を廃止しました。
開発業者は価格の下限が下がることを切に期待しています。今年は何千億ドルもの負債が満期になるので収入を得る必要があります
公式データによりますと、8月までに、中国の開発業者の住宅の販売面積は3億1300万平方メートルを超え、前年同期比20%増加しました。1戸あたりの面積が約90平方メートルとすると、約350万戸に相当します。
システムが抱えるリスクです。
経済学者は、中国は以前にこのような深刻な不働産の下落を経験していないため、より広い範囲で価格の下限を取り消すとは言い難いと述べています。しかし、どんな下落にもリスクが伴います。
「最悪のシナリオは、人々が傍観を続けていることです。彼らは価格がさらに低下すると予想しているからです」と、コンサルティング会社Global Counselの幹部であるJens Presthus氏は言う。「これは往々にして悪循環です」
経済学者は、中国の金融システムが直面している不働産関連のリスクについて楽観的な見方を示しています。その理由の一部は、購入者が多額の頭金を支払う傾向にあるためです。住宅価格が下落したときの追加の緩衝装置ですこれは、金融危機の際に住宅ローンのデフォルトが発生し、銀行業界が打撃を受けたアメリカとは異なります。
オーストラリア新銀行(ANZ)は9月に発表したレポートの中で、もし価格がさらに大幅に下落し、バーゲンセールが発生し、市場が螺旋状に下落すれば、中国の状況が変わる可能性があると指摘しています。
豪銀によると、もし中国の住宅価格が30%下落した場合、つまり東京や香港の過去の衰退期の下落と同程度なら、中国の住宅ローン総額5兆3000億ドルのうち、約12%(約6400億ドル)がマイナス資産の問題に直面することになります。
住宅価格が半分に下がると、住宅ローンの約51%がそうなります。
Zillow氏によると、金融危機後のアメリカでは、住宅ローンを抱えている家主の3分の1近くがマイナス資産に陥っています。


4月、広州にあるマンションです。

オーストラリア銀行は、中国では負の資産が家計や政策立案者の虚を突く可能性があると警告しています。同行によると、雪だるま式にブラックスワンが発生する可能性があります。
住宅価格のより大幅な下落がより多くの人々に住宅を購入させるかどうかはまだはっきりしていません。
現在32歳のMeng Mengさんは、広州のバック工場でアルバイトをしています。この都市で10年以上暮らした後、自分の家を持ちたいと思っています。
しかし、彼は住宅価格が大幅に下がってこそ家を買えると言いました。彼の現在の収入は、新型コロナ前の2019年に比べて20%減少しています。彼が勤めていた鞄工場の従業員の数も、一年前は一〇〇人程度だったのが数十人に減っています。
感染拡大を乗り切った後に現金をたくさん持っている人は?と尋ねました