米不動産市場は崩壊の兆しを再現、出来高は2008年の金融危機後最悪
画像ソース/ビジュアルチャイナ
文｜金焱
米国の不動産市場の深刻な減速は1年以上続いており、この傾向は緩和されていない。同時に、米国の長期国債利回りは10年以上の高位を次々と更新している。世界の資本市場の基準金利として、10年債利回りは一時4.9%の関門に迫り、住宅ローン金利の高止まりを招いたが、最近では23年ぶりの最高に急騰している。これらの要因が力を合わせて、米国の住宅販売をサブプライムローン危機期以来の低水準に引きずり出した。
10月18日には日米債が再び大規模な売りに遭い、基準10年期の米債利回りは5%に迫り、10年期の米債利回りの終値は11.8ベーシスポイントから4.845%に急騰し、2007年7月25日以来の最高水準を記録した。30年債市場で終値は4.927%で、10月6日の4.973%の2007年以来の利回り最高点に次ぐ。短端金利はさらに上昇し、2年期の米債利回りは一時14ベーシスポイント上昇して5.24%となり、2006年以来の17年の最高を更新した。
金利上昇の背後には、米国政府債需要の低下に対する市場の最新の警告信号があり、当日は3カ月期から30年期までの米債利回りが全線で上昇した。そのうち、3年期、5年期、7年期の米債収益率はいずれも15ベーシスポイント上昇した。市場はFRBが利上げを継続すると予想しているため、米株3大指数はいずれも下落した。米債利回りが上昇する一方、米国の30年固定金利担保ローンの平均金利は今週、2000年半ば以来初めて8%を突破した。
この極端な高金利水準は、米国の不動産市場の成約にさらに衝撃を与える可能性が高い。長期的には、購入者が20%の頭金で40万ドルの住宅を購入すれば、現在の毎月の住宅ローン支出は2年前より1000ドル近く増加するだろう。
現在、米国の潜在的な住宅購入者や家主は高金利に悩まされている。住宅購入者は買いたいが買えず、住宅ローン金利の上昇速度は住宅購入意欲のある人の多くを拒否する。家主は数年前の低金利住宅ローンを抱えており、家を売る刺激的な要素は見えない。買い手と売り手は逆の方向に進み続けている。今のところ、高収入や大量の現金を持っている人だけが家を買うことができます。ファニーメイ首席エコノミスト兼上級副総裁のダグ・ダンカン（Doug Duncan）氏は、住宅ローン金利の上昇環境が住宅活動を抑制し続け、2024年まで住宅負担能力をさらに複雑化させると予想している。
2009年第2四半期、米国の住宅ローン債務は可処分所得の65%を占め、金融危機開始時のピークは100%だった。住宅ローン債務と不動産資産の比率（すなわちローン価値比）は2023年第2四半期に27%だった。『財経』記者の金焱
全米不動産仲介業者協会のデータによると、米国人の住宅購入負担能力は今夏、1985年以来の低水準に低下した。経済学者は、2023年の中古住宅販売台数が少なくとも2011年以来の低水準に落ち込むと予測している。当時、米国の人口は相対的に少なく、米国のビル市は前例のないサブプライムローン危機のスモッグから緩やかに回復した。
不動産仲介会社Redfinの6月の分析によると、米国の住宅ローン所有者の約92%の住宅ローン金利は6%を下回った。Zillowのデータによると、米国の住宅ローン所有者の80%の住宅ローン金利は5%を下回っている。30年物の住宅ローン金利が8%近くになるにつれて、住宅所有者は別の金利の高い住宅を購入しなければならない可能性があるので、住宅販売にあまり興味がないかもしれません。Realtor.comによると、9月の未販売住宅在庫は前年同月比4%減少した。
フレディマックによると、米国の30年固定金利担保ローンの平均金利は先日7.57%に上昇し、8月以来約50ベーシスポイント上昇した。当時、米国の担保ローン金利はここ1年で初めて7%を超え、住宅販売台数も1月以来の低水準に下がった。
米企業研究所（AEI）のエドワード・J・ピント上級研究員（Edward J.Pinto）は、以前はファニーメイ（Fannie Mae）元執行官だったが、財経記者に対し、「米国史上最悪の住宅危機の1つを経験している。これにより、無帰宅者数が過去最高を記録し、全世代が彼らが永遠に住宅を所有することはないと確信しており、後者は米国の中産層に入るための重要なしるしだ」と語った。
Redfinの経済研究責任者Chen Zhao氏によると、2023年の米国の成屋販売総量は410万セット前後と予想されており、2008年のリーマン・ブラザーズの倒産で世界的な金融危機が発生して以来、年間販売量の最低水準になるという。Zhao氏によると、住宅ローン金利は引き続き高い水準を維持する可能性があるため、来年の販売台数も大幅に回復する可能性は低いという。彼女は、「私たちはかなり長い氷結期に直面するだろう」と指摘した。
今年の米国不動産市場の成約不振は、今世紀最初の10年の不動産バブル崩壊後の前回の減速とは全く異なる。当時、米国経済は深刻な不況に陥り、数百万人の家主が抵当権を失って家を失った。今回は、借入コストの上昇、住宅価格の革新的な高さ、販売待ち住宅の在庫が非常に限られているため、住宅販売の減速は実に1年以上続いている。最近、住宅ローン金利の上昇速度が速く、最も強固な住宅購入者を除いて、他の住宅購入者が取引市場から撤退している。
限られた住宅在庫、高企業の住宅価格、労働力不足は米国の不動産市場の不利な要素となり続けるだろう。住宅価格の増加は依然として収入の増加を上回っているため、住宅購入者の負担能力は将来的にも問題になるだろう。『財経』記者の金焱
シティグループの元グローバル外貨管理責任者で深数マクロ（DeepMacro）共同創業者兼CEOのジェフリー・ヤング（Jeffrey Young）氏は「財経」記者に対し、米国はより高い通貨再膨張状態に向かっていると指摘した。インフレ圧力がトレンド値を下回る水準まで低下するのはごく短い期間であることを考慮して、金利に不利である、つまり金利はまた上昇すると解読した。
米国のインフレ率に影響を与える最大の変数は住宅であることが実証された。家賃の上昇はコアインフレの主な推進手である。最新のインフレデータによると、米国のインフレは依然として頑固だ。米国の9月CPIは前年同月比3.7%上昇し、8月の伸び率は横ばいで、予想の3.6%を上回り、3カ月連続で反発した。前月比の伸び率は8月の0.6%から0.4%に減速したが、予想の0.3%を上回った。コアCPIの前年同期比伸び率は8月の4.3%から4.1%に減速した。コアCPIリング比の伸び率は8月の0.3%と横ばいだった。米国の9月PPIは前年同月比2.2%増、予想の1.6%を大幅に上回り、3カ月連続で予想を上回った。8月の1.6%から大幅に反発し、4月以来最大の前年同月比増加幅となった。PPIリング比は0.5%上昇し、予想の0.3%を上回った。コアPPIは前年同期比2.7%上昇し、予想は2.3%で、8月の2.2%から大幅に反発した。コアPPIリング比は0.3%増加し、0.2%上昇すると予想されている。
インフレが予想を上回った原因は次の3つの側面にある：
1つは住宅の所有者等価賃貸料（OER）の前月比増加率が反発したこと、2つは原油価格の上昇の伝導効果が依然としてあり、3つは住宅以外のサービスインフレの粘性が残っていることである。
CPI住宅指数は、賃貸住宅の賃貸料に対応する主な住居賃貸料（rent of primary residence）と所有者等価賃貸料（owners’equivalent rent，OER）の2つの主要セクションを含み、CPIでは約7.6%の重みがあり、後者は住宅のコストを反映し、約25.6%の重みがある。9月の主な住居賃貸料は前月と同じ0.5%増加し、所有者等価賃貸料は前月の0.4%から反発して0.6%増加した。後者の反発はCPI住宅指数の予想を上回る上昇を後押しした。
通常の年でも秋冬の不動産市場は減速することが多く、住宅価格は年初より低下することが多い。多くの家庭が始業期に引っ越したくないため、住宅購入者も休暇中の買い物を避けることができる。全米不動産仲介業者協会によると、2023年通年の成屋販売台数が最終的に予想より400万セット未満になれば、1995年以来初めてこの整数関数を割り込むことになる。
米国の不動産市場の縮小が表れているのは、ファニーメイの9月の調査によると、消費者の16%だけが今が家を買う好機だと答えており、このデータは2010年半ば以来の過去最低と同じだ。住宅ローン銀行協会のデータによると、米国の住宅ローン申請は9月下旬に1995年以来の低水準に落ち込んでおり、今後数カ月の住宅販売の低迷が続く見通しを示している。不動産仲介サイトのRealtor.comのデータによると、9月にオンラインになった住宅源のうち18%近くが値下がりし、2022年11月以来の最高の割合となった。