중국의 거대 부동산 버블 (거품)은 꺼졌지만, 부동산 시장의 장기 침체에도 불구하고 집값이 큰 폭으로 떨어지지 않고 있다.
이는 중국의 많은 도시들이 지난 2년간 주택 가격을 엄격하게 통제해 부동산 가격을 안정시킨 데 부분적으로 기인한다.그런데 이제 중국이 이런 규제들을 풀기 시작하면서 후폭풍이 예상되기 어렵다.
수십 개 도시에서 시행되어 온 규정에 따르면, 지방 정부들은 보통 신규 주택 개발업자들이 미판매 주택에 대해 10~15% 혹은 그 이상의 할인 혜택을 주는 것을 금지해 왔다.일부 도시에서는, 관리들이 중고 주택 판매가의 하한선을 정하고 있다.
최근 몇주 관영매체에는 이제는 이런 정책을 포기해야 할 때이며 일부 도시들은 확실히 관련 정책을 완화하기 시작했다는 글이 나타났다.중국 서남부 도시 청두는 13일 (현지시간) 도심 지역에 새로 분양하는 토지에 대한 분양주택 가격 제한과 중고주택 매매에 대한 정부 지도가격을 취소했다.
보다 넓은 범위에서 가격제한정책을 취소하면 개발업자들이 미판매주택의 재고를 정리하고 수입을 증가하여 거액의 채무를 상환함으로써 가능한 회복조건을 마련할수 있다.



그러나 이는 또한 중국의 주택 소유자들이 주택 가격이 더 큰 폭으로 하락할 위험에 처하게하고, 경제 성장이 부진한 시기에 소비자 신뢰도를 떨어뜨리며, 금융 시스템의 안정을 해칠 수도 있다.
중국 중앙은행의 데이터에 따르면 2019년 현재 중국 도시 주민 가정의 주택 보유율은 약 96%에 달한다.많은 사람들에게 집은 가장 큰 금융 자산이다.
소시에테제네랄의 야오웨이 중국 수석 이코노미스트는"합리적인 방법은 집값이 추가 하락하도록 허용해 시장이 새로운 균형을 이루도록 하는 것"이라고 말했다.요위는 그러나 이는 모험적인 선택이며 상황이 어떻게 발전할것인가는 여전히 매우 큰 불확정성이 존재한다고 말했다.
부동산 컨설팅회사인 차이나 인덱스 아카데미의 데이터에 따르면, 8월 전국 100개 도시의 신규 주택 평균 가격은 전년 동기 대비 2% 하락해 2년 전 동기와 비교하면 거의 변화가 없었고, 100개 도시의 중고 주택 평균 가격은 전년 동기 대비 2.4% 하락했다.
이에 비해 미국의 주택 가격은 2006~2008년 사이 20% 가까이 떨어졌다.금융위기 기간에 한때 피닉스 · 라스베이거스 · 샌프란시스코 등은 30% 이상 집값이 떨어졌다.
경제학자들에 따르면, 중국의 가격 하한선 제도는 부동산 가격이 더욱 큰 폭으로 하락하는 것을 방지하는 데 도움이 되는데, 왜냐하면 많은 구매자와 판매자들이 실제 시장가치로 주택 가격을 정할 수 없을 때 거래하기를 원하지 않기 때문이다.이것은 많은 부동산들로 하여금 가격은 있지만 시장에서 팔리지 않게 한다.
비공식데이터에서 8월 중국 100대 부동산 기업의 주택 판매액은 동기 대비 34% 하락해 4월 이후의 하락세를 이어갔다.부동산 판매 둔화의 고통이 경기 전반에 파급되면서 소비 지출과 건설 활동을 위축시키고 있다.
정책조정 준비중
당초 정부는 새로 지은 주택을 판매하기 전에 반드시 공시가격을 승인받도록 했다. 이는 개발업자들이 가격을 지나치게 올리는 것을 막기 위한 조치다.
중국 정부는 2021년 말 심각한 부동산 경기 침체에 빠지자 각 도시에 부동산 시장이'건전하게'발전할 수 있도록 하라고 지시했다.많은 도시들 (주로 소규모 도시들)의 지방 정부들이 이에 대한 조치를 취했는데, 그 중 하나는 개발업자들이 정부에 등록한 최초 가격보다 너무 낮게 가격을 내리는 것을 금지하는 것이다.
일부 도시에서는 가격 하한선을 원가의 10~15%로 설정했고, 다른 도시에서는 개발업자들의'악의적 가격 인하'는 금지했지만, 구체적으로 어떤 할인을'악의적'으로 간주하는지에 대한 설명은 하지 않았다.
중국 정부는 최근 도시의 가격 제한 정책을 완화하거나 폐지할 수 있다는 신호를 보냈고, 금리 인하 등 다른 부동산 시장 지원 조치를 취했다.
중국 주택건설부 주관 신문인 중국부동산보는 지난 20일 사설을 통해 지방 정책 결정자들에게 가격 제한 정책을 철회하라고 촉구했다.
이 신문은 개발업자들에게 더 큰 자율적 가격 결정권을 주고 개발업자들이 자금 회수를 위해 가격 인하 등 자구 노력을 할 수 있도록 해야 한다고 주장했다.관영 매체의 다른 기사들도 비슷한 내용을 언급하고 있다.
일부 업계 분석가들은 이에 대해 반대를 표시하면서, 그들은 기타 매체에서 가격 제한가를 취소하는 것은 너무 위험하다고 논쟁을 벌였다.
중국 언론에 따르면 광저우 시는 이달 개발업자들에게 분양가에 대한 승인 없이 아파트를 자유롭게 판매할 수 있도록 했다.작년 말, 광저우는 가격 변동 제한선의 하한선을 인하했다.광저우는 1,500만 명의 인구를 가진 중국 남부의 제조업 중심지이다.


4월, 광저우에 위치한 아파트.

기자는 광저우 (廣州) 시의 공무원과 연락을 시도했지만 허사였다.
최근 적어도 열 몇 개 도시가 어떤 상황에서는 가격 규제를 완화했다.
쓰촨성 서부의 인구 140만명 도시 아안 (雅安)시 정부는 지난 8월 개발업체가 공동구매 방식으로 주택을 판매할 경우 공동구매 우대가격이 15%의 최대 할인폭 제한을 더 이상 받지 않는다고 발표했다.동부도시 황산시의 주택관리부서는 부동산업체가 한번에 적어도 10채의 분양주택을 판매하는 상황에 비추어 가격통제를 취소했다.
개발상들은 가격 하한선이 인하되기를 절박하게 기대한다.그들은 올해 만기가 돌아오는 수천억 달러의 부채가 있기 때문에 수입이 필요하다.
정부측 수치에 따르면 8월까지 중국 개발상들의 주택 판매면적은 3.13억평방메터를 초과해 동기대비 20% 성장했다.주택 한 채가 약 90m2인 점을 감안하면 약 350만 채에 해당하는 규모다.
시스템이 직면한 위험
경제학자들은"더 넓은 범위에서 가격 하한선을 없애면 얼마나 떨어질지 말하기 어렵다"고 말한다. 중국은 이전에 이처럼 심각한 부동산 가격 하락을 경험해 본 적이 없기 때문이다.하지만 어떤 하락도 위험을 수반합니다.
컨설팅회사인 글로벌카운셀의 젠스 프레스터스 (jens presthus) 경영자는"최악의 경우 사람들이 가격이 더 떨어질 것으로 예상하기 때문에 계속 관망세를 보이는 것"이라고 말했다.악순환이다.
일부 경제학자들은 주택 구매자들이 큰 계약금을 지불하기 때문에 중국 금융 시스템이 직면한 부동산 관련 위험에 대해 낙관적으로 보고 있다.이것은 주택 가격이 하락할 때 그들에게 추가 완충제를 제공한다.이는 금융위기 때 모기지디폴트 (채무불이행) 붐이 일어나 은행업에 타격을 준 미국과는 상황이 다르다.
호주-싱가포르은행 (anz)은 9월 보고서에서"가격이 더 많이 떨어져 투매로 시장이'후진'에 빠질 경우 상황이 달라질 수 있다"고 했다.
anz는 중국 집값이 30% 하락한다면, 이는 과거 경기침체 때 도쿄와 홍콩이 겪었던 하락과 비슷한 수준이며, 중국 전체 주택 담보 대출 5조 3000억 달러 중 약 12% (약 6400억 달러) 가 담보 대출보다 가치가 떨어지는 마이너스 자산 문제를 겪게 된다고 밝혔다.
만약 집값이 절반으로 떨어진다면 대략 51%의 주택 대출금에서 이런 상황이 나타나게 된다.
질로 (zillow)에 따르면 금융위기 이후 미국에서 모기지론 (주택담보대출)을 짊어진 주택 소유자 중 3분의 1가까이가 마이너스 자산 상태에 빠졌다.


4월, 광저우에 위치한 아파트.

호주-싱가포르 은행은 중국에서 마이너스 자산이 가계와 정책 입안자들을 당황하게 할 수 있다고 경고했다.이에 따른 눈덩이 효과가 블랙백조 사건으로 이어질 수 있다고이 은행은 밝혔다.
집값 더 큰 폭의 하락이 더 많은 사람들의 주택 구입을 부추길지는 확실하지 않다.
올해 32세인 meng meng은 광주의 한 가방생산공장에서 일하는데이 도시에서 10여년을 생활한 그는 자기의 주택을 갖고싶었다.
하지만 그는 집값이 크게 떨어져야 집을 살 수 있다고 말했다.현재 그의 수입은 신종 전염병 발생 전인 2019년에 비해 20% 가 줄었다.그가 일하는 가방 공장에 고용된 근로자 수도 1년 전 100명 정도에서 수십 명으로 줄었다.
그는 묻습니다. 전염병에서 살아남았는데도 현금이 많은 사람은 누구죠?