資本管理大手のパシフィック・インベストメント・マネジメント（PIMCO）は最近、米国ではこれらの銀行の帳簿上の問題で商業用不動産ローンが「非常に集中している」ため、より多くの地域銀行が倒産すると予想している。
PIMCOのグローバル民間商業不動産チームを主管するジョン・マレー取締役社長は、商業不動産（CRE）分野の貸し手として、米国の地域銀行が直面している「真の苦境の波は始まったばかりだ」とメディアに語った。CREとは、オフィスビル、ショッピングセンター、ホテルなどの各種商業物を含む非居住性の不動産を指す。
Murray氏は、FRBの金利低下に関する不確実性がCRE業界が直面している課題を激化させ、高い借入コストが評価値を下げ、違約を引き起こし、貸手である地域の銀行が売却しにくい資産に閉じ込められていると説明した。大手銀行は良質な資産を売却しており、さらなる損失を避けることができると述べた。
彼は、過去18カ月間、彼のチームは米大手銀行が売却したCREローンの一部を買い占めていたと付け加えた。「しかし、不良債権が満期によって増加するにつれて、銀行は問題のある融資の開放を減らすために、これらのより挑戦的な融資を売却すると予想しています」。
地域銀行はこのような激動に特に敏感で、今年初め、ニューヨークのコミュニティ銀行（NYCB）が外部資本を求めて貸借対照表を支えていることが明らかになり、危機を招いた重要な問題は商業不動産と関連しており、事件は外部投資家の10億ドル以上の投資に終わった。
銀行にとって、担保資産の価値の低下は「ローン価値比」の上昇、つまりローン金額と実際の抵当品価値の比の増加を招く可能性がある。極端な場合、ローン金額が担保の不動産市場価値を超え、銀行の資産構造に圧力をかける可能性さえある。
今年3月、MSCI Real Assetsは報告書の中で、地域銀行は近年、商業用不動産の借り手に追加頭金の支払いを要求していない唯一の銀行であり、資産評価の下落に直面している脆弱性を浮き彫りにしたと述べた。先週、Axos Financial Inc.は、空の機関ヒンデンブルクの研究によってこの理由で「狙撃」に成功した。
MSCI Real Assets報告書によると、銀行は今年、約4410億ドルの満期不動産債務に直面する見通しだ。Murray氏によると、規模の大きい銀行のCREローンは2008年の危機後に制限されており、不動産リスクのために開放的にシステム的に倒産する可能性は低いという。
同時に、多くの抵当不動産投資信託基金は、自身に問題があるために次第にエッジ化され、新規投資を引き受ける能力を制限している。Starwood Real Estate Income Trustは先月、流動性を維持して資産の売却を回避するために株主の撤退規制を引き締め、ブラックストーン傘下の590億ドルの財産信託基金の撤退要請も増加した。
Murray氏によると、主要公共担保不動産投資信託基金の貸出量は2021年の水準より70%減少した。「資本市場とファンダメンタルズの観点から見ると、金利上昇は衰退圧力と結びつけて、商業不動産に真の挑戦をもたらした」。