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중국 정부는 추락하는 부동산 시장에 대한 신뢰를 회복하기 위해 더욱 강력한 개입 조치를 취해야 한다는 압력을 점점 더 받고 있다.
중국정부의 정책결정 상황을 잘 아는 소식통에 따르면, 관련 부문은 현재 부채가 많은 부동산개발업체'중국에버그란데 그룹 (china evergrande group, 3333.hk)'에 대해 조사중이다.중국 헝다)의 억만장자인 창업자 쉬자인은이 회사가 바오자오빌딩을 완공하기 어려워지자 해외로 자산을 빼돌리려 한 것일까.이것은 부동산 시장이 압력에 직면했다는 최근 조짐이다.
에버그란데는 지난주 창업자가 조사를 받고 있다고 밝혔으나 별다른 설명이 없었다.이 회사는 지난 주말 기자의 질문에 대답하지 않았다.
중국 헝다의 10억 달러 규모의 채무 재조정 계획이 이미 실패를 고했다.이 회사는 중국 부동산 거품이 꺼진지 3년이 지났는데도 다시 자리를 잡지 못하고 있는 수많은 부동산 개발업체 중 하나다.그 산업에 나쁜 소식들이 계속 나타나면서, 경제 전문가들과 투자자들은 신뢰를 회복하고 개발업자들이 부채를 청산하도록 돕기 위해 더 많은 공동 조치를 취해야 한다는 목소리를 높이고 있다.
한때 중국에서 가장 건실한 부동산 개발업체 중 하나로 꼽혔던 비구이위엔도 자금난에 빠졌다.그중 하나는 말레이시아의'포레스트 시티 (forest city)'로, 70만 명을 수용할 계획이었으나 현재 9,000명만이 거주하며'유령 도시'처럼 쓸쓸하다.이 동영상은 과잉 건설과 잇따른 악운이 어떻게 중국 부동산 개발업자들을 적자에 빠지게 하는지 분석한다.
많은 사람들은 결국, 2008년 미국이 부동산 발 금융 위기에 개입해야 했던 것처럼, 정부의 강력한 개입이 필요할 것이라고 말했다.
전 ubs 수석 이코노미스트이자 옥스퍼드대 중국센터 부소장인 조지 매그너스 (magnus)는"정부가 부동산 부문을 회생시키기 위해 더 과감한 조치를 취하고 개발업자, 은행, 다른 이해당사자들이 손실을 분담하도록 해야 한다"고 말했다.
최근 부동산 시장은 중국 경제에서 차지하는 비중이 4분의 1에 달한다. 부동산 경기 침체와 악화는 최근 제조업과 기타 업종의 개선이 가져다 준 경제 진작용 효과를 상쇄시켜 기대를 모았던 경제 회복을 위협할 수 있다.
많은 경제학자들은 부동산 경기 침체가 장기적으로 중국 경제의 발목을 잡을 수 있다고 경고한다.이로 인해 대형 상품에 대한 수요 감소, 미국과 유럽의 패션 등 중국 소비자들의 소비 부진이 이어져 세계 경제에 악영향을 미칠 수 있다.
1-8월, 전국 부동산 투자는 동기 대비 8.8% 하락했다.9월 중국 100대 부동산 업체의 주택 판매액은 1년 전보다 29% 줄었다.곤경에 빠진 다른 개발업자로는 country garden holdings co. (2007. hk) 가 있다.
미국 경제연구기관인 차이나베이지북의 릴랜드 밀러 최고경영자 (ceo)는"부동산 시장이 혼란에 빠졌다"고 말했다."이것이 우리가 중국 역사상 가장 음울하고 순환적인 회복을 보고 있는 이유다."
중국정부를 대표하여 언론매체의 질문을 처리하는 국무원 신문판공실은 기자의 질문에 즉시 회답하지 않았다.중국 관원들은 과거에 일부 서방 정객과 언론이 중국이 직면한 경제적 도전을 과장하고 있으며 중국은 부동산업이 안정되도록 노력하고 있다고 말했다고 말했다.
지금까지, 중국 관리들은 대부분이 침체의 와중에 그럭저럭 살아왔다.
개발업자들이 빚을 청산하고 프로젝트를 끝내게 하기 위해 내놓는 임시방편들은 효과가 십분 제한돼 있다.다른 조치들, 예를 들어 많은 도시에서 주택가격의 안정을 유지하기 위해 시행하는 가격 하한선도이 업계의 곤경의 심각성을 감추었다.
중국의 부동산 문제가 지금처럼 확대되어 온 것은 지난 몇 년 동안 중국 지도부가 경제 성장을 촉진하기 위해 부동산에 계속 의존했던 정책 때문이기도하다.
"창가를 잡아라."
몇 십 년 전에, 대다수 중국인의 집은 모두 직장에서 분배받은 것이다.20세기 90년대, 중국정부부문은 시장을 개방하기 시작하여 력사상 최대의 투자붐의 하나로 되였다.
그러나 경제 성장이 위협받을 때마다 그의 지도부는 부동산 시장의 번영을 유지하기 위한 조치를 취했다.중국 정부의 정책 결정층에서 부동산은 당시 이미 역순환의 경제 관리 도구가 되었다.
2015년 주택 공급 과잉이 부동산 가격을 끌어내린 상황에서 중국 정부는 투기성 주택 구매를 자극하는 새로운 정책을 내놓았고 판자촌 개조 계획을 가동해 개인 주택 수요를 확대했다.
2020년 신종 인플루엔자 사태가 발생했을 때 부동산 시장은 다시 뜨거워졌고, 거품은 더욱 커졌다.
중국 경제가 초기의 전염병 봉쇄에서 회복되고 있는 상황에서 부동산 시장을 억제할 때가 됐다는게 중국 지도부의 판단이다.
베이징의 한 정책 고문은"당시 계획은 성장 압력이 비교적 적은 시기를 잡아 변화를 추진하는 것이었다"고 회고했다.
정체상태에 빠진 시장
비록 일부 분석가들은 거품을 억제하자는 의견에 찬성하였지만 많은 사람들은 이런 조치가 너무 과감하여 채무불이행의 가능성을 높이고 금융과 경제의 위험을 증가시킬수 있다고 우려하였다.
당시 부동산 시장은 침체에 빠져 개발업자들이 도산하기 시작했다.이로 인해 건축 활동이 급격히 둔화되었고, 대출금 상환을 시작한 자신들의 집이 문을 닫게 된 것에 분노한 소유주들의 항의를 불러일으켰다.신규 주택 판매량이 급격히 감소했다.
이 경우, 일반적인 관례에 따라, 정부는 더 강한 부동산 회사는 재자본화하고, 최악의 자산은 자산 관리 회사에 의해 분리하여 처분하거나 처분해야 할 것이다.
중국은 지난 90년대 주룽지 당시 총리가 파산 직전의 은행업을 회생시켜 부실대출을 자산관리공사가 인수하고, 국채를 통해 국유은행을 재자본화했던 것과 비슷한 조치를 취한 바 있다.
하지만 중국 정부의 이번 대응은 다소 부담스럽다.정부는 대대적인 조직 개편은 하지 않고 바오자오빌딩에 집중하며 대중의 분노를 달래고 있다.
지난해 중국의 대형 은행들은 특정 부동산 회사에 최소 1,780억 달러의 금융 지원을 하겠다고 밝혔다.이외에도 감독 당국은 일부 개발상들이 일부 대출금의 상환을 연기할 수 있도록 허락하였다.
중국 헝다의 경우 당시 중앙정부는 중단된 프로젝트가 완공될 때까지 지방정부에 협조하고, 다른 개발업체와 잠재적 지원에 대해 협의하도록 했다.
2021년, 항의자들은 선전의 중국 헝다 본사에 대출금 상환을 요구했다.
당시 헝다 같은 개발업체에 대한 구제는 정부의 고려 대상이 아니었다. 도덕적 해이로 인한 과잉 건설을 우려했기 때문이다.
그러나 일부 조치는 후속조치가 없거나 시장신심저조로 열렬한 반향을 받지 못했다.일부 정책들은 서로 충돌하면서 대응의 진척을 더디게 했다.
헝다의 채무 재조정에 실패한 이유 중 하나는 중국 증권감독기관이 헝다의 새로운 금융상품 발행을 허용하지 않았기 때문이다.헝다는 중국 내 주요 자회사들이 조사를 받고 있기 때문에 중국 증권 규정상 신규 채권을 발행할 자격이 없다고 밝힌 바 있다.
6월 말 현재 헝다의 부채는 3270억 달러를 넘는다.에버그란데에서는 이미 착공됐거나 건설하기로 약속한 수십만가구의 주택이 미완성으로 남아 있다.
반창고 해결책
일부 분석가들은이 회사 설립자의 최근 행동이 적어도 부분적으로는 외부의 주의력을 분산시키고 중국정부가이 회사를 전면적으로 개편하지 못한 데 대한 관심을 감소시키기 위한 것이 아니냐는 의문을 제기했다.
애널리스트는 채무재조정이 이뤄지지 않을 경우 중국 헝다 (恒達) 등 개발업체들은 정부의 연명이 필요하거나 파산 청산에 직면하게 될 것이라고 말했다.
중국 정부는 수요 진작에도 굼뜨다. 예전에 한두 번 있었던 투기성 주택 구입의 전철을 밟지 않을까 우려하고 있다.
일부 도시에서는 개발상들이"악의적으로"가격을 내리는 것을 금지한다.개발상들은 때때로 부동산을 팔아 채무를 상환해야 한다.이런 조치들은 사회 안정을 파괴하지 않기 위해 부동산 가격이 대폭 하락하는 것을 방지하는 데 도움이 되었다.그러나 이러한 조치들은 또한 시장이 더 많은 사람들이 구매하려는 수준으로 되돌아가는 것을 어렵게 만들었다.
지난 몇 달간 나쁜 경제 지표가 쏟아졌고, 그런 와중에 중국 정부는 주택 구매 규제를 풀었다.중국 중앙은행과 지방정부가 최근 취한 조치는 주택 대출 금리 인하와 최저 선불금 비율 인하 등이다.
옥스퍼드대 중국센터의 매그너스 (magnus)는"이런 조치들은 시장의 회복이 아니라 안정을 위한 미봉책"이라고 말했다.
더 많은 지원이 필요합니다
많은 주택구매제한이 여전히 취소되지 않았는데 례하면 주민가정의 1 선도시 주택구매채수가 여전히 제한을 받고있다.
골드만 삭스의 이코노미스트들은 8월 말 보고서에서"대부분의 이코노미스트들은 중국의 은행 시스템이 주택 시장의 추가 충격을 감당할 수 있을 것으로 보지만, 이렇게 많은 부채를 해결하기 위해서는 중국 은행 부문의 일부 재자본화가 필요할 수도 있다"고 밝혔다.
그들은 좀 더 많은 정책 조정이 필요하다고 덧붙였다.시장 회복을 가속화하려면 더 과감한 조치가 필요하다. 예를 들어 전국적인 자산 관리 회사를 설립하라.또 불량재고품을 직접 매입하거나 주택을 헐거나 임대주택으로 재개발하는 방안도 있다.
그들은'정책 결정자들이 더 근본적인 해결책으로 방향을 바꿀 신호를 보내지 않고 있기 때문에 중국 부동산 산업의 구조조정은 점진적이며 수년에 걸쳐 진행될 가능성이 크다'고 말했다. |
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