第1四半期の40都市オフィスビル市場の緩やかな修復で賃貸料に下押し圧力

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経済発展の「バロメーター」として、今年のオフィスビル市場の表現はどうですか。
仲量聯行の最新報告によると、第1四半期、全国40の主要都市のオフィスビル市場の純吸収総量は81.4万平方メートルで、そのうち20の重点都市（一線を含む）のオフィスビル市場の純吸収総量は62.7万平方メートルで、前月比19.0%減、前年同期比34.4%増と大幅に上昇し、市場が修復区間にあることを示した。
オフィスビル市場の活発さの側面には経済活力が反映されており、業界のマクロ環境を見ると、2024年の中国のマクロ経済は全体的に開局が良好で、第1四半期にGDP 29.6兆元を実現し、前年同期比5.3%増加し、成長率は2023年第4四半期より0.1ポイント上昇した。三大需要から見ると、投資の伸び率はやや加速し、消費、輸出は安定した成長を維持している。
マクロ環境の下で、金融、科学技術、専門サービスは、全国のオフィスビル市場の需要拡大を牽引する「トロイカ」となっている。
報告書によると、専門サービス分野では、律所は昨年の拡張傾向を継続し、甲級オフィスビル市場の主要な需要駆動となっている。伝統的な教育、オンライン教育、留学コンサルティングなどの細分化された分野での表現が強く、広州、成都、南京、武漢、西安など多くの省都都市で取引が成立した。
金融分野では、伝統的な金融業界のほか、小額貸付会社が重慶、合肥などの都市で活発な新設需要を示している。科学技術インターネット分野では、生中継電子商取引会社が低価格の窓口をつかみ、新たな需要が現れ、海口、長春、南昌、貴陽などの都市で逆成長した。
「全体的に見ると、2024年第1四半期、マクロ経済は回復態勢を呈し、企業経営状況は安定して良好になり、重点都市のオフィスビル市場の活発度は向上した」と中指研究院も述べた。しかし、注目すべきは、現在の市場は価格交換態勢が変わらず、オフィスビルの家賃はまだ下がっていることだ。
仲量聯行の報告によると、第1四半期、全国40の主要都市の甲級オフィスビル市場の平均賃貸料は84元/平方メートル/月で、いずれも0.4%～6.6%の異なる程度の前月比下落幅を記録し、賃貸料は依然として底をついており、直接値下げとビジネス条項の緩和はオーナー賃貸戦略の中で交互に現れている。
例えば、北京市場では、所有者は直接賃貸料を下げることが取引を促進する有効な方法であることを認識しており、賃貸料は事務物業の運営と財務利息コストだけを含むベースライン価格に近づいている。また、仲介手数料の引き上げ、敷金費用の引き下げ、超長期賃貸料免除期間の提供、内装補助金の提供など、より柔軟な方法で成約を推進しているオーナーもいる。
「現在、オーナーは市場のファンダメンタルズの弱体化に十分な期待を持っており、賃料譲歩によるキャッシュフローの安定性確保への意欲が一般的に高まっている」と報告した。
中指研究院は全国の主要商圏から統計を行い、第1四半期の26.3%のサンプル商圏オフィスビルの賃貸料は前月比で上昇し、杭州西渓、成都金融城の2つの商圏の賃貸料は前月比で上昇し、いずれも0.55%だった。武漢光谷、青島中央商務区、成都春熙路など16の商圏賃貸料の前月比上昇幅は0.1%～0.5%の間、天津勧業場、重慶解放碑、南京奥体の3つの商圏オフィスビルの賃貸料は前月比0.1%以内の上昇だった。
より多くの商圏オフィスビルの賃貸料は下落傾向にあり、第1四半期の71.3%のサンプル商圏オフィスビルの賃貸料は前月比で下落し、深セン後海、天津華苑など11の商圏オフィスビルの賃貸料は前月比で1.0%以上下落し、そのうち深セン後海商圏の下落幅は1.69%で最も大きく、広州環市東、深セン宝安中心区、天津友誼路など20の商圏の前月比下落幅は0.5%（含む）～1.0%、上海五角場、長沙南湖路、成都人民南路など23の商圏の前月比下落幅は0.1～0.5%の間だった。
中指研究院によると、2023年下半期から、重点都市のオフィスビルの賃貸需要は徐々に回復し始めている。第1四半期、重点都市のオフィスビル市場は前年第4四半期の回復態勢を継続し、一部の地域のオフィスビルの問い合わせ、帯看は比較的活発で、需要は賃貸の継続、移転を主とする。価格面では、テナント企業はコストコントロールにまだ敏感で、オーナー側は市場回復の機会をつかむために空きスペースを下げ、賃貸料のオファーを下げ、柔軟な賃貸条項を制定するなどしてテナントを誘致することに積極的に取り組んでいる。
空置率の角度から見ると、仲量聯行のデータによると、北上広深の4大一線都市の甲級オフィスビルの空置率はそれぞれ12%、23%、21%、26%だった。第1四半期、全国20の重点都市のうち2都市だけの甲級空置率は前年同期比上昇し、いずれも供給端の摂動によるもので、その中で上昇幅が最も大きかったのは重慶で、需給圧力の影響による空置率は1.5ポイント上昇して28.1%となった。
現在、全国20の重点都市のうち、成都、武漢、長沙、厦門、鄭州、青島、天津、瀋陽、寧波を含む9都市の甲級オフィスビルの空室率レベルは30%を上回っており、それぞれ31%、36%、31%、37%、34%、39%、36%、37%、30%である。
今後を展望して、仲量聯行は、一連の中国経済のマクロファンダメンタルズに影響を与える重大なリスクが徐々に明らかになるにつれて、「安定の中で前進を求める」、「先に立ってから破る」という考え方の下で、より多くの安定成長政策がさらに細分化され、実行され、社会の期待される限界改善を駆動すると予想している。
「オフィスビル市場では、完全な市場サイクルを経て、オーナーたちは市場情報と実行不足を徐々に解消し、迅速な戦略で市場感知に対応するために調整しており、企業などエンドユーザーの経営コストを大幅に削減し、ビジネス環境の改善と市場活力の励起に積極的な影響を与え、社会全体のリスク受容能力と革新精神を強化し、発展への自信を高めることができる」と仲量聯行は述べた。
中指研究院は、両会政府活動報告書が「現代化産業システムの建設を強力に推進し、新質生産力の発展を加速させる」ことを明確に提出し、今年のマクロ政策は引き続き力を入れ、経営主体の活力を引き出し、重点都市オフィスビルの賃貸需要は維持・解放される見込みだとみている。所有者側は、価格交換措置を継続して空きを下げ、短期的には重点都市オフィスビルの賃貸料を調整するか、調整を続ける。