調査！ベアードは上海オフィスビルを30%割引で販売し、市場に逆らって何の信号を放出しているのか。

不正经的工程师

1月22日、オフィスビル全体を割引して販売したというニュースが上海オフィスビル市場をかき回したが、販売の対象は世界的な資本管理大手ベアードだった。
この日、市場ではべレードがコストの30%を下回る割引で上海オフィスビルを販売しているという情報があり、販売目標の地理的位置が上海普陀区北岸長風内の2棟の連体ビジネスビルのうちの1つであることまで表示されていた。2018年にベアードが2棟を購入した価格は12億元で、1棟を売却すると約4億2000万元前後だった。
「単一の投資プロジェクトについてコメントすることはありません。先日メディアが報じた事項は、ベライドファンドやベライド建信財テクとは関係なく、その運営には何の影響もありません。私たちは引き続き中国での長期的な発展戦略に力を入れ、国内投資家の投資ニーズを満たし、財務目標の実現を支援します」と伝えた後、ベライド報道官は1月23日、これを迅速に明らかにした。しかし、ビルの情報の真実性も確認された。
「華夏時報」の記者は関連ルートから、売却される上海オフィスビルプロジェクトは、ベアードの海外不動産投資チームが管理する私募投資ファンドのプロジェクトであり、ベアードの国内事業とは関係がないことを明らかにした。
販売対象の実地調査
上海地下鉄2号線婁山関路と15号線長風公園の中間に位置し、長風大悦城デパートを中心とした外周には約20棟近くのビジネスオフィスビルがそびえ立っている。1月24日午前、華夏時報の記者は、一部の動画から流出したベレードの販売待ち標識が「北岸の長風」エリアにあり、ビルの様子に基づいて関連するオフィスビルを探していた。
「ここはすべて北岸の長風のオフィスビルです。あなたが探しているオフィスビルは前にあります」エリア内の警備員が記者に話した。
その後、記者はエリア内の2棟が連なっているビジネスビルに2カ所あることを発見した。1カ所は海亮ビルAB棟が表記された連体高層ビジネスビル、もう1つは、外看板の上海長風跨采投資有限公司の円筒形ビジネスビル2棟。
「私たちは不動産会社が雇った警備員で、この建物の所有者も知らないし、どの建物が販売されるのかも知らない」と、ある従業員は記者に話した。また、ビルの不動産情報や現在のビル賃貸率の状況を明らかにするのは不便だとも述べた。
1月24日、上海の頭家賃仲介グループ会社の上層部が本紙記者の取材に対し、ベレードが販売するオフィスビルは普陀区にある長風生態ビジネスエリアE棟とG棟で、総建築面積は2万7800平方メートルに達することを明らかにした。
　　「ここは地理的に恵まれており、北側には大型総合商業センターの昌長風大悦都市があり、東側にはアジア太平洋JWマリオットホテル、長風公園が新たに発展し、蘇州河を南に望む5つ星がある。2018年にベアードが12億元で保徳信地産会社から購入し、オフィスビルを売却しようとしたのは、ベアードのアジア太平洋地産投資チームが管理するオフショア私募ファンドで、彼らはいくつかのルートを通じて潜在的な買い手を探しているが、このニュースを流出させたのは上海のリース市場における機関でもあるかもしれないが、情報を解放することでバイヤーの反応を探る。実はこの地域にはビジネスオフィスが多く、現在の相場の下でも競争が激しく、特に賃貸料のリターン率が低下しており、各区のビジネスビル間の価格戦は硝煙が止まったことがない」と話した。この仲介業者の上層部はインタビューを受けた時、率直に言った。
実際、業界関係者の目には、上海オフィスビル市場のビル全体の売買は見慣れているが、売却先はベアード傘下の別の資産機関であり、市場の注目を集めているが、今回の販売は単なる例であり、落札額もそれほど大きくない。
記者の整理によると、べレードグループは国内にべレード基金を完全に所有し、中外合弁財テク会社のべレードのために信用財テクの持ち株株主を設立している。また、国内から資金を募って海外に投入する適格な国内有限パートナー（QDLP）事業を展開するべレード海外投資基金管理（上海）有限公司を全額出資している。現在までに、ベイライドファンド、ベイライド建信財テク、ベイライド海外投資ファンド管理（上海）有限公司は国内オフィスビルプロジェクトへの投資には関与していない。しかし、別の投資は確かにベアードグループの海外事業の一部である。関連財報によると、2023年末現在、べレードグループが管理する別の資産規模は2759億8400万ドル。
世界の大手企業は依然としてプラスアルファを続けている
「商業不動産は世界の各種類の資金管理大手たちの別の投資の分野として、前進があるのは普通で、しかもベレード傘下の私募基金の売却額は数億元にすぎず、他の機関が中国の各種類の不動産投資を継続的にプラスしているのに比べて、大きな波しぶきを上げることはない」と上海地産業の内資深者洪涛（小標）氏は述べた。
注目すべきは、2023年10月に、同じく有名な資本管理大手のベインキャピタルが、中国をリードする新経済インフラプラットフォーム東久新宜と共同で合弁企業を設立し、中国製造業園区の資産の投資機会を探すことに力を入れていると発表したことだ。関連情報によると、この合弁企業の総資本規模は約2億5000万ドルで、投資を計画している最初の資産は長江デルタ地域にある。
さらに遡ると、昨年8月、世界最大の別種資産管理会社の1つである博楓資産管理（Brookfield）も上海静安区の賃貸住宅プロジェクトの買収を完了したと発表した。これは博楓資産管理が上海五角場博隣酒店及び行政アパートに続き、中国の賃貸住宅分野に拡大している版図である。
このプロジェクトの地上建築面積は約1万8000平方メートルであることが分かった。当時博楓資産管理によると、2024年に市場に参入し、ミドル・ハイエンド市場を位置付けることが期待される約280軒の高品質賃貸住宅を提供するという。これは博楓資産管理の中国での最初の長賃貸マンションプロジェクトではなく、2022年9月に博楓資産管理傘下の上海五角場博隣酒店と行政マンションのうち210室がオープンした。
　　「重要な国際化都市として、上海は外来人口と若い世代の就業者を引きつけ続けている。外来人口の増加、賃貸需要の増加に伴い、賃貸住宅は依然として供給不足の状態にある。有利な政策環境と資本市場の推進の下で、上海ひいては中国の長賃貸マンション市場は新たな高速発展時期を迎え、新たな投資機会を探し続け、中国に拡大すると信じている賃貸住宅分野の版図。」博楓資産管理職によると。
同じく保険大手として、友邦人寿は2022年に中国市場を買い増し続け、総投資額は200億元を超えた。2023年2月、友邦生命はDNE（DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED）金創プロジェクト基金に投資し、上海金創ビルの4棟の不動産組合のために、総投資額は32億元を超え、金創ビル不動産組合の総建築面積は約11万9800平方メートル、うち地上面積は約8万8600平方メートル、土地用途は研究開発、土地余剰年限は33年、使用期限は2056年12月30日で、プロジェクトは基本的に生物医薬企業である。2022年12月、友邦生命は上海北外灘89街坊の商業、事務及び文化総合不動産プロジェクトを獲得するために、50億3000万元で上海実森置業有限公司の持ち株権を取得し、出資総額は約51億8100万元で、友邦生命はまたこのプロジェクトの建設と後続運営を完了するために資金を提供し続け、プロジェクトの総投資額は約87億元で、資金は主に保険責任準備金から由来していると発表した。このプロジェクトは2023年上半期に竣工し、開業式が行われた。
同期間中、シンガポールのキャドグループは中国特殊機会パートナー計画（CCOP）の設立について、総資本金11億新元を約束し、中国の特殊機会プロジェクトに投資し、オフィスビル、ショッピングセンターなどの伝統的な不動産を含むだけでなく、物流不動産、工業不動産などの新興物業も含む。
　　「私たちは現在、このターゲットの潜在的な買い手を予測していませんが、外資の観点から言えば、私たちも多くの外資機関に接触し、取引の仲介を支援しています。全体的に見れば、外資企業は大陸部で不動産を買収合併することは長期的で安定した収益を重視する投資戦略を堅持し、買収合併のターゲットを選択し、買収合併取引を行うことが多い。商業不動産、オフィスビルなどの伝統的な経営性不動産の収益は長期的、安定的などの特徴があり、中核都市は特に一線都市の不動産は外資企業の投資収益の安定性を保障することができる」と指摘した。前記仲介グループの上層部分析。
同高官は本紙記者に対し、中国の対外開放のさらなる拡大に伴い、外資系企業は中国経済の力強いファンダメンタルズを見据え、中国での投資を継続的に拡大していくと述べた。これまで、ケイド、太古、新世界、恒隆、ゴールドマンサックスなどの外資や香港系企業などは、中国を投資の重要な市場とすることを明らかにしてきた。これらの外資系企業は大陸部に長年根ざしており、大陸部市場に一定の理解があり、商業、事務などの伝統的な経営性不動産分野での豊富な開発と運営能力を備えている。