中国政府はますます圧力に直面しており、不動産市場の下落に対する信頼を回復するために、より強力な介入を行う必要がある。

中国政府の政策決定状況に詳しい関系者によると、関系部門は負債を抱えている不働産開発業者、中国恒大グループ(China Evergrande Group、3333.HK)を調査しています。中国恒大)の億万長者創業者の許家印は、同社の任務を完了することが困難なときに海外に資産を移転しようとしています。これは不動産市場が圧力に直面している最新の兆候です。

中国恒大は先週、創設者が調査を受けていると発表しましたが、ほとんど説明していません。同社は先週末、記者団の質問に応じませんでした。

中国の数十億ドルの債務再建計画は失敗しています。同社は中国の不働産バブルが崩壊してから3年が経っても、なかなか立ち直れない多くの不働産開発業者の1つです。業界で悪いニュースが続く中、経済学者と投資家は、信頼を回復し、開発業者の債務整理を助けるために、より多くの協調措置を取ることを求める声を高めています。

かつては中国で最も堅実な不動産開発業者の1つとされていた碧桂園も、財務的に困難に陥っています。同社の未完成の大規模プロジェクトは、マレーシアにある「森の都市」など、70万人を収容するプロジェクトが9,000人しか住んでおらず、ゴーストタウンのように閑散としています。このビデオは過剰な建設と相次ぐ不運が中国の不動産開発業者をいかに赤字に陥れたかを分析しています。

多くの人は、最終的には政府の強力な介入が必要になるかもしれないと言っています。2008年に米国が不働産金融危机に介入することを余儀なくされたように。

UBSの元チーフエコノミストでオックスフォード大学(Oxford University)中国センター副センター長のGeorge Magnus氏は、「政府は不動産業界を立て直し、開発業者や銀行、その他の利害関係者に損失を分担させるために、より断固とした措置を取るべきだ」と述べました。

近年、不働産市場は中国経済の中で占める割合が4分の1に達しており、不働産市場はますます悪化しており、最近の製造業やその他の業界の改善による景気刺激を相殺し、期待される景気回復を危険に晒す可能性がある。

多くの経済学者は、より長期的に見て、不働産の持続的な低迷が中国経済の長期的な停滞の足を引っ張る可能性があると警告しています。大口商品の需要減や、中国人による米欧のファッションなどの消費が低迷し、世界経済にも影響が及ぶ可能性があります。


1-8月、全国の不動産投資は前年同期比8.8%減少しました。9月の中国上位100社の住宅販売額は前年同期比29%減少しました。他に苦境に立たされているデベロッパーには、かつて中国で最も健全なデベロッパーの一つとされていたCountry Garden Holdings Co., 2007.HK(碧桂園)がいます。

「不動産はめちゃくちゃです」と語るのは、米経済研究機関China Beige Bookの最高経営責任者であるLeland Miller氏だ。「これが中国で史上最も重苦しい週期的回復が見られる理由です。」

中国政府を代表してメディアの質問に対応する国務院新聞弁公室は、記者の質問にすぐには答えませんでした。中国の官僚は以前、一部の西側の政治家とメディアが中国が直面している経済的挑戦を誇張し、中国は不働産産業の安定化を助けるために努力していると述べていました。

これまでのところ、中国の官僚は、基本的にはこの事態を適当にやり過ごしてきました。

デベロッパーに債務を整理してもらい、プロジェクトを終わらせるための一時的な措置では限界があります。多くの都市で住宅価格の安定のために実施されている下限価格のような他の措置も、業界の困難の深刻さを隠しています。

中国の不働産問題が今の程度までエスカレートしたのは、一部の原因は政府が先年に下したいくつかの決定にあり、当時の指導部は不働産を重視して経済成長を刺激しました。

「窓を摑みます」
数十年前、ほとんどの中国人の住宅は職場から割り当てられていました。1990年代、中国政府部門は市場開放を開始し、史上最大の投資ブームの一つを巻き起こしました。


しかし、経済成長が脅かされると、彼の指導者たちは不動産市場を繁栄させるために手を打ちます。中国政府の決定層の中で、不働産はその時すでに1つの逆週期の経済管理の工具になりました。

2015年、住宅供給過剰が住宅価格を押し下げる中、中国政府は投機性の住宅購入を刺激する新たな政策を打ち出し、またスラム地区の改造計画をスタートさせ、民間住宅の需要を拡大させました。
2020年に新型コロナウイルスが流行した時、不動産市場が再び加熱し、バブルがさらに膨らんだが、中国政府は当初介入しませんでした。



中国経済が最初の感染封じ込めから回復する中、中国指導部は不動産市場を抑制する時が来たと判断しました。
北京の政策コンサルタントは「成長圧力の少ない時期を狙って変革を推進する計画でした」と振り返る。
停滞している市場です

一部のアナリストはバブル抑制の考え方に賛成していますが、多くの人はこれらの措置が無理をしてデフォルトの可能性を高め、金融・経済リスクを増大させていると懸念しています。
不動産市場が低迷し、デベロッパーが倒産し始めた時でした。そのため、建設活動が急激に減速し、住宅ローンの返済が始まった住宅がストップしたことへのオーナーの反発が起きています。新築マンションの販売が激減しています。
この場合、通常のやり方では、政府が有力な不動産会社の資本再編を行うと同時に、最悪の資産を分割し、資産管理会社が処分または処分する必要があります。
中国では、1990年代に朱鎔基首相は、ほぼ破産に近い銀行業を再生するために、資産管理会社の不良融資を取得し、国有銀行の国債による資本再編を実施しました。
ただ、今回の中国政府の対応には多少の懸念があります。政府は大規模な再編計画を組織していませんが、主なエネルギーを"保交楼"に置いて、大衆の怒りの感情をなだめる。
昨年、中国の大手銀行は、特定の不働産企業に合わせて少なくとも1,780億ドル相当の人民元の金融支援を行うと発表しました。また、規制当局は一部の開発業者にローンの返済猶予を認めています。
中国恒大について、中央政府は当時、停止したプロジェクトの完成管理に協力するよう地方政府に指示し、他の開発業者と潜在的な支援について協議しました。


2021年には抗議者が中国恒大深圳の本部から融資金の返済を求めました。

当時、中国の恒大のような開発業者を救済するという選択肢は政府の視野には入っていませんでした。モラルハザードが懸念され、さらなる過剰建設が懸念されていました。
しかし、後続措置が不十分だったり、市場の信頼が低迷していたりして、大きな反響を得られていません。いくつかの政策は対立し、対応を遅らせています。
中国恒大が債務再建に失敗した理由の1つは、中国の証券監督当局が同社の新たな金融商品の発行を許可しなかったことです。中国恒大は、中国の主要子会社が調査を受けているため、中国の証券規制に基づき、同社は新規債を発行する資格がないと発表しました。
6月末の時点で、中国恒大の負債は3,270億ドルを超えています。中国恒大が着工したり建設を約束したりした数十万戸の住宅がまだ完成していません。
「絆創膏式」の解決策です
一部のアナリストは、当局が創業者の最新の動きを調査したのは、外部の注目をそらし、中国政府が同社を全面的に再編できていないことへの関心を減らすためではないかと疑っています。
アナリストは、債務再編成を行わない場合は、中国恒大などの開発業者は、政府の延命を必要とするか、破産清算に直面するでしょう。
中国政府も需要喚起の動きが鈍く、かつて一度や二度ではなかった投機的な住宅購入の二の舞を踏むことが懸念されています。
一部の都市は開発業者の「悪意」の値下げを禁止します;デベロッパーは債務を返済するために不動産を売却する必要があります。これらの取り組みは住宅価格の大幅な下落を防ぎ、社会の安定を損ねないようにしています。しかし、その結果、多くの人が買ってくれるような市場に戻ることは難しくなっています。
ここ数ヶ月、悪い経済データが次々と出てきて、中国政府は住宅購入の規制を緩和しました。中国中央銀行や地方政府が最近行っている措置には、住宅ローン金利の引き下げや最低頭金比率の引き下げなどがあります。
oxon中国センターのマグナス氏は、「これらの措置は、市場を安定させるためのものであって、市場を修復するためのものではない」と述べています。
さらなるサポートが必要です
多くの住宅購入制限はまだ撤廃されていません。例えば、一線都市での住宅購入は依然として制限されています。
ゴールドマン・サックス(Goldman Sachs)のエコノミストは8月末の研究報告の中で、多くのエコノミストは中国の銀行システムが住宅市場のさらなる衝撃に耐えることができると考えているが、このように多くの債務を解消するには、中国銀行業の一部の資本再編が必要になるかもしれないと述べています。
さらに政策調整が必要だと付け加えました。景気回復を加速させるには、全国規模の資産運用会社を設立するなど、より大胆な取り組みが必要です。その他の潜在的な選択肢としては、不良在庫を直接買い取ったり、家を解体したり、賃貸にしたりすることも考えられます。
彼らは、政策決定者がより徹底した解決策に移行するシグナルを送っていないと書いています。そのため、中国不働産業界の構造調整は漸進的で数年続くプロセスである可能性が高いと考えています。