뱅크오브아메리카 (boa)의 경제학자들이 2008년 부동산 시장 붕괴에 대한 우려를 잠재우고 있다.하지만 그들은 현재의 시장이 40년 전인 1980년대를 떠올리게 하는'데자비적'이라고 말한다.
boa는 2008년과 달리 건설업체의 과도한 개발, 주택 구매자와 소유자의 과도한 레버리징 등 버블의 증거는 없다고 지적했다.오늘날 부동산 시장은 1980년대에 그랬던 것처럼 긴축 통화 정책의 결과에 상당 부분 반응하고 있다.하지만 부동산 시장의 앞길은 여전히 험난하다고이 은행은 강조했다.
뱅크오브아메리카 증권의 제프리 박과 마이클 개펜은 보고서에서"과거 부동산 경기 후퇴를 돌이켜보면 1980년대는 2008년의 부동산 붕괴보다 오늘날의 시장과 더 유사했다"고 밝혔다.하지만 금리가 오랫동안 높은 수준을 유지할 수 있기 때문에 향후 변동에 대해 신중하다"고 말했다.
지금은 2008년이 아니다
이들은 2008년 이전 몇 년간 건설업자들에 의한 건설 붐이'과잉 개발'을 초래했다고 썼다.주택 건설은 지난해 증가했지만 2000년부터 2006년까지 건설업자들이 기록한 건설 속도에는 크게 못 미친다.
2008년 이전 몇 년 동안은 주택 대출 또한 기준이 완화되었기 때문에 쉽게 이용할 수 있었다.대부자는 수입을 검사하지 않고 위험이 있는 대차자에게 돈을 대부해주며 선불금이 없는 구매는 허용한다.그들은 또한 무책임한 조정금리 담보 대출을 팔았다.
전염병 때 주택 구입 붐이 일었을 때도 이제 주택 구입 기준이 더 높아졌다.이는 큰 차이점이라고 두 이코노미스트는 말한다.
그들은"2009년 2분기의 가계 담보 대출 부채는 가처분소득의 65% 였는데, 금융위기가 시작되었을 때 최고점은 100%였다.부동산 자산 대비 모기지 부채 비율 (대출가치 대비)은 23년 2분기 27%로 2010년보다 크게 낮아졌다.
80년대의 격동과 비슷합니다.
뱅크오브아메리카 (boa)의 이코노미스트는 부동산 시장이 몇 가지 중요한 점에서 1980년대 초와 비슷하다고 본다.인플레이션율도 높았다.
소비자물가지수 (cpi) 가 약 14%로 정점을 찍었던 1980년, 폴 볼커 미국 연방준비제도이사회 (frb) 의장의 매파 정책은 1년 동안 모기지 금리를 18%까지 올려 인플레이션을 억제했지만 경기침체의 원인이 되었다.베이비붐 세대가 주택 구입 황금기에 접어든 시점에 부동산 시장을 뒤흔든 것이다.
그러나 이는 주택가격의 붕괴를 초래하지 않았으며 미국 전역의 주택가격은 사실상 안정을 유지하였다.1979년 8월 그가 미국 연방준비제도이사회 의장에 취임했을 때 미국의 중간 주택 가격은 6만 4700달러였다.모기지 금리가 거의 두 배로 오른 후에도, 1981년 2분기에는 그 금액이 6만 9,400달러까지 올랐다.
파월 의장은 지난 18개월 동안 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 대폭 인상한 볼커와 매우 유사한 전략을 써 왔다.미국에서 가장 흔한 모기지 (주택담보대출)인 30년 만기 고정모기지론의 평균 금리는 2022년 3월 3.8%에서 현재 7.5% 이상으로 급등했다.
그 결과 1980년대처럼 주택 판매가 급감했다. 하지만 부동산 가격은 아직 그 시대의 흐름을 반영하지는 않았다.
그러나 이런 영향은 주택구매연령에 진입한 또 다른 많은 사람들, 즉 밀레니엄세대에게까지 미치고있다.
이들은"이 연령층의 활동이 주택 판매를 어느 정도 지탱할 수 있지만, 지속적으로 높은 모기지 금리가 단기적으로 주택 구매 결정을 더욱 어렵게 만들 것"이라고 밝혔다.사실 1980년대에는 유리한 인구구조가 시장을 지탱하기에 충분하지 않았고, 이번에도 시장을 자극하기에는 충분하지 않을 수 있다"고 했다.
미국 부동산 시장의 전망
미래를 전망하면서, 미국 은행은 제한된 주택 재고, 높은 부동산 가격과 노동력 부족이 한동안 불리한 요소가 될 것이라고 전망했다.부동산 가격 상승이 여전히 소득 증가를 초과하여, 감당할 수 있는 능력이 여전히 문제가 되고 있다.뱅크오브아메리카 (boa)에 따르면 2022년 신규 단독주택 중위판매 가격은 중위가구 소득의 5배를 넘는다.
"우리는 앞으로 발생할 불안정성에 대해 신중하다.금리를 낮춰야 서민들의 부담능력을 높이고 건전하고 안정적인 주택시장을 만들 수 있다"고 말했다.보고했습니다.
미국 은행은 미국 연방준비위원회가 11월에 금리를 0.25% 포인트 올리고, 내년 6월부터 금리를 내리기 시작할 것이라고 전망했다.2024년까지는 0.75% 포인트, 2025년에는 완전 1% 포인트가 인하될 것으로 예상했다.
그때까지 참으세요.험난한 여정이 될 수도 있다"고 말했다.분석가들은 이렇게 썼다.